נדל"ן בחו"ל – כל המידע למציאת ההשקעה המניבה עבורכם

רכישת דירות להשקעה בחו"ל – אפיק השקעה שעליכם להכיר

רכישת דירות להשקעה בחו"ל הפכה להשקעה פופולארית בקרב משקיעים ישראלים רבים המעוניינים להפיק מהכסף שלהם תשואה משמעותית ומשתלמת לטווח הארוך. כיום קיימות חברות נדל"ן בחו"ל המנוהלות על ידי משקיעים ישראלים שיסייעו לכם למצוא את ההשקעה המתאימה עבורכם. כיצד מתחילים לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל ועם אילו חברות נדל"ן בחו"ל כדאי שתיצרו קשר? ריכזנו עבורכם במאמר את כל המידע החשוב שעליכם לדעת.

דירות להשקעה בחו"ל – השלבים לרכישת דירה מעבר לים

רכישת דירות להשקעה בחו"ל הפכה לאפיק השקעה פופולארי בקרב המשקיעים הישראלים המעוניינים לקצור תשואות מניבות ומשתלמות. בכדי להצליח לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל, ישנם מספר שלבים שעליכם להכיר.

השלבים הראשונים ברכישה של דירות להשקעה בחו"ל כוללים בדיקות מקיפות באתרי אינטרנט העוסקים בתחום הכלכלה הבין לאומית ובאתרי לשכת הסטטיסטיקה של כל מדינה. כמו כן, ניתן להיעזר בשירותיהן של חברות שונות לצורך הפקת דוחות לבדיקות אלו בכלים ממוחשבים.

ולהלן השלבים –

• בשלב הראשון של רכישת דירות להשקעה בחו"ל עלינו לבצע בחינה עצמית בעזרתה נגדיר תקציב להשקעה, תוכנית לפיזור גאוגרפי של הנדל"ן, גודל הסיכון ומידת הנזילות המתאימים לנו. כמו כן, עלינו להחליט על סוג השקעת הנדל"ן בה אנו מעוניינים - האם מדובר בעסקת פליפ לצורך הגדלת ההון או ברכישת דירות להשקעה בחו"ל לצרכי שכירות לטווח ארוך?
• בחירת מיקום - לפני שנרכוש דירות להשקעה בחו"ל עלינו לבחור את המיקום בו נרצה להשקיע. (לכתבה בנושא 'איך לבחור מיקום להשקעת נדל"ן' לחצו כאן). במסגרת השלב הזה נבחן את נתוני ההיצע והביקוש במדינה הנבחרת ואת אפשרויות ההתפתחות שלה. לאחר מכן, נרד לרמת העיר ונבחן אותה על-פי אותם הקריטריונים. 
• מיסוי - ישנן מדינות שביניהן קיימת אמנת מס המקלה או פוטרת כפילויות מס בעת ביצוע עסקאות נדל"ן. לדוגמא, בין ישראל ליוון ישנה אמנת מס הפוטרת כפילות מס לחלוטין. לא מומלץ להתחיל הליך של השקעות נדל"ן בחו"ל ולגלות במהלכו כי עלינו לשלם 15% מס עבור ביצוע הרכישה.
• תשלום והעברות כספים בין מדינות - חשוב לבחון את אפשרויות העברת הכספים בין המדינות על מנת למנוע מצב בו לא נוכל להחזיר את הכסף שלנו לארץ במקרה של מכירת הנכס. בנוסף, כדאי לבדוק מהן עלויות העברת הכספים למדינת ההשקעה או ממנה החוצה. לדוגמא, האם לצורך ביצוע התשלום או העברת הכסף אלינו חזרה לארץ עלינו לשלם מס במקור? (מס שמדינה דורשת טרם ביצוע העברת כספים בין מדינות הנועד למנוע אי תשלום המס למדינת המקור לאחר ביצוע העסקה. לדוגמא בהעברה של 1,000 ₪ תשלמו בסביבות 150 ₪ מס במקור).
• חיפוש אחר מקורות מידע על מחירי דירות באזור ההשקעה - במקרה של השקעות נדל"ן ביוון ניתן להיעזר באתר SPITOGATOS  (לכתבה בנושא תמחור דירות ביוון לחצו כאן). כמו כן, מומלץ לבצע חיפוש באינטרנט ולבדוק באילו סכומים הקבלנים הגדולים במדינה מפרסמים דירות בבנייה חדשה. מומלץ לבצע רישום של נתוני הדירות בטבלת אקסל לפי גודל, מחיר, מיקום, מרפסת וכדומה וכך לבחון את מחירי השכירות לטווח הארוך ולטווח הקצר (ניתן לראות אקסל לדוגמה באתר).
• מימון - לאחר בחינת מיקום ההשקעה מומלץ לבדוק מהו גובה המימון אותו ניתן לקבל במדינה בה בחרנו להשקיע. יש לזכור שמימון גבוה יקטין את גובה התשואה, אך עדיין יתן לנו אפשרות להשיג תשואה גבוהה יותר מגובה התשואה המקורי של אותה ההשקעה ללא מימון.
• התייעצות עם משקיעים נוספים - קבוצות רבות בפייסבוק מספקות מידע רחב בנושא השקעות נדל"ן בחו"ל. ניתן ליצור קשר עם משקיעים ישראלים אחרים, להתייעץ ולקבל מידע בכל במגוון רחב של נושאים הנוגעים למיקום ההשקעה הנבחר שלנו. במאמר זה הכנו עבורכם שאלות לדוגמא:

1. מהי הדירה הממוצעת המומלצת להשקעה בכל מיקום, לפי גודל ומספר חדרים? למשל, בלב סלוניקי, בהתאם לקהל היעד (סטודנטים, רווקים ותיירים) מומלץ לקנות דירת חדר בגודל של כ-40 מטרים. לעומת זאת, במזרח העיר (שם קהל היעד מאופיין בדרך כלל ע"י זוגות צעירים) מומלץ לרכוש דירות של שני חדרים בגודל של כ-65 מטרים.

2. מהו טווח תקציב ההשקעה הנדרש באזור ההשקעה?

3. מהם האזורים המומלצים להשקעה? ניתן לבדוק ע"י חיפוש באתרי התיירות באינטרנט אודות המיקום הנבחר ולהבין מה נחשב לאזור המרכזי בעיר, אך יש לקחת בחשבון כי שכונות המגורים היוקרתיות בהן נמצא הנדל"ן האיכותי באמת לא יופיעו שם.

4. עלויות שיפוץ

5. עלויות התחזוקה בעת תקופת שכירות - מומלץ לברר מול כמה שיותר בעלי ניסיון אמיתי.

6. עלויות נוספות בעת רכישת דירה

7. נושא המיסוי - האם קיימים מיסים נוספים שלא ידענו עליהם?

8. תרבות והליך הרכישה במיקום הנבחר - למשל, ביוון תהליך הרכישה ארוך ומייגע. לעומת זאת, תהליך הוצאת אישורי בנייה ביוון, בשונה מהארץ, הינו מהיר וקל מאוד.

9. המלצות על שירותי ייעוץ ואנשי מקצוע -

עורך דין

מתווכים

אדריכל / מהנדס

חברת ניהול

• לאחר התייעצות עם אנשי מקצוע נצא לסיור נכסים עם מתווך על-מנת להבין את איכות הנכסים והבניה באזור ונלמד איזה נכס מתאים לנו עפ"י הקריטריונים שהגדרנו. על-מנת שלא ליפול לעסקאות הונאה, ביקור במיקום הנבחר שלנו ובחינתו בעיני המציאות נבצע רק לאחר שעברנו את כלל השלבים המופיעים מעלה ואנו מצוידים בכל המידע הדרוש. חשוב לזכור, שבהחלט ניתן ומומלץ להיוועץ במתווכים, אך יש להיזהר עם המלצותיהם ולהצליב את המידע שנאמר על-ידם עם גורמי ידע וניסיון נוספים. הסיבה לכך היא, שמתווכים הינם בעלי אינטרס מובהק ובניגוד ליזמים, לאחר סיום הליך התיווך ומכירת הנכס הם אינם נשארים עוד בתמונה.
• סינון הנכסים - בכדי להחליט היכן אתם מעוניינים לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל ולרכוש דירות להשקעה בחו"ל, עליכם לבצע סינון קפדני של הנכסים. הליך זה יהיה קל יותר במידה ותבצעו עסקה עם יזם. כמו כן, יש לערוך בדיקת נאותות לכל יזם ולבחון את הניסיון העסקי שלו.
• בחינת התוכנית העסקית של הפרויקט - בכדי להצליח לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל יש לבחון את התוכנית העסקית של הפרויקט, לאמת עלויות ולנתח כשלים שעלולים להתרחש. (ניתן להיעזר במסמך אקסל לתכנית עסקית לדוגמא בלחיצה כאן).
• בשלב זה, ניתן לצרף את עורך הדין שנבחר ללוות את העסקה והנוטריון.
• בחירת חברת ניהול מקצועית - שתסייע לכם לנהל את הנכס בזמן שאתם נמצאים בארץ. רצוי שתיעזרו בחברות נדל"ן בחו"ל מקצועיות שיסייעו לכם לנהל את הנכס בזמן שאתם נמצאים בארץ.

חשוב לזכור, שבעת ביצוע עסקה עם יזם מנוסה שמדבר בשפתכם, המספק תמיכה וליווי צמוד מתחילת התהליך וגם לאחר סיומו, תוכלו תוך שימוש בניסיונו הרחב והידע הרב שבידו להימנע מטעויות רבות, לקצר את התהליך באופן משמעותי וכמובן לחסוך בעלויות.

חברות נדל"ן בחו"ל – למי פונים?

כיום ישנו מגוון רחב של חברות נדל"ן בחו"ל המנוהלות על-ידי ישראלים. החברות יסייעו לכם במציאת דירות להשקעה בחו"ל ובניהול הנכסים כאשר אתם נמצאים בארץ. חשוב מאוד לבצע הבחנה בין חברת יזמות המשקיעה בנכס ומפתחת אותו לבין חברת שיווק שרק מוכרת את הנכס וכאן תפקידה מסתיים, או לבין קרנות וחברות גיוס שלא מוכרות ולא מתווכות אלא רק מגייסות כסף עבור משקיעים אחרים.
כיצד ניתן לבחור חברות נדל"ן בחול ולהתחיל לבצע השקעות נדל"ן בחו"ל?
חברת שובל יזמות הינה חברת יזמות נדל"ן ביוון. החברה מתמחה בהשקעות בסלוניקי, חלקידיקי ובאי לפקדה ותסייע לכם לרכוש דירות להשקעה בחו"ל ביוון בדרך המהירה, היעילה והמשתלמת ביותר עבורכם. בהשקעות נדל"ן בחו"ל לא מתפשרים ובוחרים באנשים המקצועיים ביותר שילוו אתכם לאורך כל הדרך. אנשי החברה יסייעו לכם בניהול שוטף של הנכס כאשר אתם נמצאים בארץ וידאגו ליצירת קשר עם הגורמים המקומיים שילוו אתכם בתהליך. למה אתם מחכים? צרו קשר עוד היום עם חברת שובל יזמות והתחילו במציאת ההשקעה המתאימה עבורכם.