19/02/2023
כל אדם העוסק בהשקעות בשווקי נדל"ן בחו"ל שואל את עצמו באופן תדיר איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל. על מנת לענות על שאלה זו חשוב להכיר מקרוב מספר רב של פרמטרים הנוגעים לרכישות של נדל"ן בחו"ל, בידיעה כי גם פרמטרים אלו גמישים ודינמיים.
למיקום של הנכס יש את המשקל הכבד ביותר בהכרעה האם ההשקעה שלנו תצליח או לא. כשהפרמטרים לבחינת המיקום מתייחסים לנתונים רבים, החל מקרבה לנקודות עניין חשובות, כמו מרכזים אקדמאים ומרכזי תעשייה, פרויקטים הנדסיים גדולים, אזורי בילוי, תרבות ופנאי, דרך נתוני כלכלת מדינת היעד, רמת היציבות הפוליטית שלה וחוקי המיסוי החלים בה ועד לכמובן נתוני האוכלוסייה של המקום, ורמת הפיתוח שלו. אז על מה חשוב לשים דגש כשאנחנו מחפשים יעד להשקעה? כל התשובות במאמר.
כל משקיע הנעזר בחברות נדל"ן המתמחות בקידום והשקעות של פרויקטים נדל"ניים בחו"ל ישאל קודם כל איפה כדאי לקנות דירה לשקעה בחול? לשאלה זו, כאמור, מספר פרמטרים שחשוב להכיר בכדי לקבל תשובה שיש בה להדגיש את אותה כדאיות. הנה התשובה של סלוניקי.
- נתוני תיירות - מהווים פרמטר קריטי לבחינת מיקום לביצוע השקעת נדלן בחול כשהנתונים מחולקים לשני נושאים. הראשון הוא כמות התיירים. כאן נשאל האם כמות המבקרים ביעד הנבחן היא גדולה באופן מספק? והשני הוא זמני ההגעה שלהם. במילים אחרות האם המיקום מתוייר לאורך כל חודשי השנה או רק בעונה אחת מתוך הארבע. סלוניקי מהווה יעד תיירותי פופולארי שמבקרים בו כמות עצומה של תיירים לאורך כל עונות השנה ולכן מהווה יעד השקעות נדלן בחול מומלץ ומניב. הסיבה ברורה, במיקום שכזה תהיה לרוב עלייה מתמדת במחירי השכירות עקב העובדה שהדירות מיועדות בדרך כלל לשכירות קצרת טווח. בנוסף, העובדה שהמיקום נחשב למתוייר מאוד מעלה את נתוני הכלכלה של האזור וזה כמובן לטובת המשקיע.
- מרכזי אקדמיה - מיקומים שמרכזים בתי ספר ללימודים גבוהים מושכים אליהם אוכלוסיית סטודנטים גדולה שידועה כקהל יעד איכותי לשכירויות ארוכות טווח (כשלוש שנים בדרך כלל). כמו כן, הדירות שמיועדות להשכרה לסטודנטים יהיו בדרך כלל קטנות ולכן גם התשואה שלהם לרוב תהיה גבוהה. סלוניקי נחשבת למוקד אקדמי נרחב עם אוניברסיטאות ומכללות פרטיות רבות המושכות אליה קהל סטודנטים ענק המוערך בכ-130 אלף איש בשנה. אז איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל ? בדיוק במקומות כאלה.
- אזורי תעסוקה - ריבוי מקומות עבודה תורם להשקעה שלכם גם מבחינת איכות השוכרים וגם מבחינת היכולת שלהם לשלם יותר. מיקומים שמרכזים משרדי הייטק, נחשבים לאזורי מגורים איכותיים בהן קיימת התפתחות בתעסוקה עם קהל יעד אמיד שמעוניין לגור בקרבת מקום העבודה. סלוניקי מארחת בשנים האחרונות חברות רב לאומיות גדולות שבוחרות להקים בה את מרכזי הפיתוח והנתונים שלהן. משרדים אלה בדרך כלל ישלמו משכורות גבוהות יותר מהמינימום ובהתאם לכך גם יכולותיהם הכלכליות של השוכרים הפוטנציאלים בסלוניקי יהיו גבוהות.
- יציבות שלטונית ופוליטית - משקיעים ישראלים ואחרים הבוחנים איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול, כשבחינה זו כוללת תחילה את המדינה בה יבחרו להשקיע, חשוב שייקחו בחשבון את נושא היציבות השלטונית והפוליטית באותה מדינה. נושא שיש בו להשפיע באופן ישיר על הנכסים שיהיו בבעלותם בעתיד. מדינות בהן המילה "דמוקרטיה" נחשבת למילה גסה או מהווה ככסות להתנהלות אחרת במציאות, מהוות מקום שחשוב שירד מהפרק בכל הנוגע לשאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל. חפשו לכם מדינה בעלת יציבות שלטונית, כזו בה הפוליטיקה משמשת יותר ככלי עזר לאזרחים ולאורחים בה ולא עושה שימוש ציני רחב בנכסי המדינה למימוש מטרות פוליטיות שאין בהן להקל ולעזור לאזרחים במדינה. משקיע חכם ישאף לבצע השקעות בחול ביעד מבוסס ויציב ולא יסכן את הכסף שלו במיקום שהביטחון הכלכלי שלו מוטל בספק. ממשלת יוון שזכתה בפרסים בתקופה האחרונה על התמודדות מופתית עם מגפת הקורונה וממש עכשיו בתואר הכלכלה המצטיינת בעולם של 2022 ע"י האקונומיסט, שנתוני הצמיחה שלה לא עוצרים לרגע עקב רפורמות וביצועים רבים לשיפור מתמיד וצעדיה להתמודדות עם משבר האנרגיה העולמי, עלתה לאחרונה 9 מקומות במדד הדמוקרטיה של האקונומיסט לשנת 2022.
- קירבה לנכס - כשאנו בוחרים מיקום קרוב לבצע בו השקעות נדלן בחול אנו מפחיתים את הסיכון של המרחק ומקלים על אפשרויות הניהול שלו. עם זמינות גבוהה להגעה לנכס אנו מגבירים את הביטחון שלנו בנכס ויכולים לטפל בניהול וההשכרה שלו ביתר קלות. יוון שכנה שלנו ולכן לא צריך להגיד כמה היא קרובה ואת כמות הטיסות הגדולה היוצאות אליה וממנה אל ישראל.
- מיסוי - כשאנו בוחנים יעד להשקעה בחול חשוב שנכיר את חוקי המיסוי. לא ברור איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל ? באמצעות בירור מעמיק נוכל לגלות שיש יעדים המעניקים הטבות מס למשקיעים זרים לצורך עידוד ההשקעות בהם, באופן שהופך את ההשקעה שלכם לרווחית עוד יותר. ישראל ויוון מקיימות אמנת מס ביניהן התורמת למשקיעים הישראלים ומוזילה את הוצאות הרכישה. כמו כן, הטבות המס של יוון מושכות אליה גם נוודים דיגיטליים וגם חברות בינלאומיות רבות. עובדה שתורמת לרמת הביקוש הגבוהה של השקעות נדל"ן ביוון.
- פיתוח ותשתיות - בתהליכי בחינת מיקום לביצוע השקעות נדלן בחול יש לשים לב לתהליכי ההתפתחות במדינת היעד שלכם. ממשלת יוון דואגת לפתח את המדינה בכל התחומים, עם פרויקטים רבים לשיפור תשתיות, חידוש נמלים, הקמת פארקי הייטק ותחנות כוח ירוקות, בניית מסילות והקמת רכבת מטרו חדישה בסלוניקי שתתרום בהחלט לעליית הערך של הנכסים הקרובים לתחנותיה.
- אוכלוסייה ומעמד סוציו-אקונומי - בחינת המצב הכלכלי של האוכלוסייה המתגוררת באזור היעד בו אנו שוקלים לבצע השקעות נדלן בחו"ל היא סופר קריטית להצלחת ההשקעה שלנו. כשנבחן את רמות השכר של אזור ההשקעה נוכל ללמוד את גובה השכירות הפוטנציאלי. בסלוניקי כמו בכל עיר גדולה יש אזורים טובים יותר וטובים פחות. מידע מפורט על האזורים השונים של סלוניקי תוכל ולמצוא בכתבה "כיצד לבחור את מיקום השקעת הנדל"ן שלכם בסלוניקי" במידע מקצועי אצלנו באתר.
- נסו לאתר אזורים הקרובים לפרויקטים הנדסיים גדולים - מדובר בפרמטר נוסף שיש לקחת בחשבון למול השאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל. מיקומים של פרויקטים הנדסיים גדולים כוללים, בין היתר, שדות תעופה, תחנות רכבת ראשיות, תחנות מטרו מרכזיות, נמלים ועוד. דירות הנמצאות בסמוך לפרויקטים הנדסיים גדולים, בין אם אלו כבר קיימים ובין אם אלו בתהליכי פיתוח מואצים, מהווים מאפיין שיש בו להבטיח שהדירות הסמוכות לאותם פרויקטים הנדסיים גדולים יהיו דירות להן יהיה ביקוש גבוה בכל הנוגע לתחום השכירויות וערכן של אותן דירות יעלה בהתמדה. חשוב לזכור, כי בשאלה איפה לקנות דירה להשקעה בחו"ל, ישנם אנשים שיעדיפו לשכור דירה בסמוך לאותם פרויקטים הנדסיים. אלו יאפשרו להם נגישות לתנועה קלה בתוך העיר ומחוצה לה, הם יזכו לחיות באזורים בהם יהיה קיים אינטרס מובהק לפיתוח תמידי של חיי קהילה וחיי לילה, פרויקטים היכולים ליצור מגוון רחב של אפשרויות תעסוקה ועוד.
אחרי שהבנו איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל נתחיל לחשב את רווחיות ההשקעה שלנו בהתאם לנתוני התשואה. אופן חישוב התשואה הוא קצת טריקי ולא כולם יודעים כיצד הכי נכון לעשות זאת. חישוב לא נכון עלול להטעות את המשקיע ולהביא לתוצאות שונות משתכנן. לכן הבאנו לכם את זה לכאן.
התשואה האמיתית הנקייה והסופית, לא זו המנופחת שבדרך כלל מספרים לכם, מחושבת לפי הנוסחה הבאה: סכום ההכנסה הצפוי משכירות שנתית לחלק בסכום שרכשתם את הנכס פלוס כל הוצאות הרכישה והשיפוץ, אם יש. זוהי התשואה שעליכם לקחת בחשבון בתהליך בחינת ההשקעה שלכם. (למידע המפורט על איך לחשב תשואה קראו את המאמר " המחשבון הפיננסי לתשואה אמיתית כולל היבטי מיסוי ביוון" שנמצא מידע מקצועי).
מתי תשואה גבוהה יכולה להטעות ולהביא לסיכון?
בשאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל, נושא התשואה מקבל כמובן התייחסות רחבה ומעמיקה. על פניו, ככל שלדירות בהן אנו מתעניינים קיימת תשואה גבוהה, יש וכדאי לרכוש את אותן הדירות. האמנם?
מומחים, העוסקים רבות בשאלה איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחול, יודעים לומר שלא תמיד תשואה גבוהה של דירה מהווה ערובה לנכס ששווה לרכוש. ישנם מקרים ובהם משקיעים נחשפים, למשל, לדירות בחו"ל, הנמצאות במעגלים החיצוניים והפחות אטרקטיביים בעיר כשמחירים נמוך ועל כן התשואה תהיה גבוהה. מנגד, על אותם משקיעים להבין שאם מדובר בדירה הנמצאת באותם מעגלים חיצוניים, כשבעיר עצמה מתרחשים פרויקטים רחבים של בנייה ודיור המרחיבים את היצע הדירות, תהפוך דירתם אט אט לכזו שמיקומה ייחשב לבעייתי ממש, ערך הדירה ירד והם יתקלו בקושי למכור אותה במחיר סביר על מנת להחזיר את אותה השקעה ראשונית.
שובל יזמות ממקדת את פעילותה בסלוניקי לאחר בחינת המיקומים המובחרים ביותר להשקעות בחול. צוות המומחים שלנו מבצע בדיקות מקיפות וחותר לרכישת כל המידע הדרוש כדי להביא אליכם את ההזדמנויות הכי טובות להשקעה בטוחה, מוצלחת ורווחית. אז הבנתם כבר איפה כדאי לקנות דירה להשקעה בחו"ל ? את כל הבדיקות כבר ביצענו. התקשרו היום!
דרוקסיט.