מא' ועד ת' – בואו נלמד קצת מונחי נדל"ן: תיק השקעות ופיזור השקעות ואיך זה קשור להשקעות מחוץ לארץ?

לא כל הביצים בסל אחד: מהו פיזור תיק השקעות?

בבסיס הרעיון עומדת המטרה שהכספים שלנו יהיו חשופים לסיכונים אחרים. לדוגמה, אם שוק המניות רעוע, הכסף ששמנו בנדל"ן ישמר. אנו בשובל יזמות מאמנים שפיזור תיק ההשקעות צריך לכלול את משולש ההשקעה שכולל תשואה, סיכון ונזילות. למקצוענים שבניכם, בפרק 6 של הפודקסט שלנו, "משולש ההשקעה", ניתן לתחקר את הנושא ולהבין אותו יותר לעומק, אבל לטובת המאמר והסבלנות שלכם -  נקצר. כשמדברים על הערכת תיק השקעות ביחס להשקעת נדלן ביוון או בכל מקום אחר, ניתנת חשיבות לשני פרמטרים שנתייחס אליהם מיד – תשואה וסיכון.  

• תשואה – היחס  בין התזרים מזומנים הסופי (כלל ההכנסות, כולל מכירת הדירה בסוף ועליית הערך בנטרול כל ההוצאות כולל אחזקה) חלקי סך כל עלות ההשקעה כולל עלויות נסיעה, אירוח, רכישת הדירה וכדומה. כמו כן, ניתן להעמיק על הנושא במאמר "המחשבון הפיננסי לתשואה אמיתית" שכולל התייחסות להיבטי המיסוי ביוון.
• נזילות – מתייחס לחשיבות המהירות בה יהיה ניתן להמיר את ההשקעה למזומן. לדוגמא בשוק ההון הראשוני ניתן למכור מניה מהיום להיום. לעומת זאת, השקעות נדל"ן בחו"ל מצריכות מאיתנו לעמוד בתקופת המתנה של בין שלושה לשישה חודשים עד לקבלת המזומנים.
• סיכון – עוסק באפשרות ובפוטנציאל להפסיד כסף על ההשקעה. לדוגמה, ברכישה של אג"ח או מניה של חברה בשוק ההון אתה נתון להפסד של 100% ביום אחד במידה והחברה, נניח, פושטת רגל. לעומת זאת בנדל"ן, גם אם לא עשיתם ביטוח והבניין נשרף כליל – עדייין נשארת לכם הקרקע. מדובר פה בשני מצבי קיצון ובמציאות רוב הסיכויים ששניהם לא יקרו. סיכון נוסף שכדאי שתתוודעו אליו מראש הוא "סיכון המעילה". פירוש הדבר הוא שבין אם ביצעתם השקעה בנדל"ן או מניה ובין אם השקעתם נדל"ן דיגטלי – כנראה תפסידו את כל הכסף שלכם. 

על מנת לגזור את הרווח השמן ביותר מאותו פיזור אצלנו ב"שובל יזמות" חשוב לנו שתבינו שהמושג נזילות מתייחס לוויתור על האפשרות שהכסף יהיה בחשבון העובר ושב שלכם, או בעגה העממית – בשטרות. ואנחנו נחדד. מניה בבורסה נתונה לדינמיות של שוק ההון. ככזאת, כל שינוי הכי קטן בכלכלה העולמית משפיע עליה, מה שמעלה את הסיכון של ההשקעה. מהצד השני של המתרס, נדל"ן מורכב מתהליך, שבסופו של דבר, לוקח זמן. אותו זמן שאתה מחכה, הוא הגורם לעובדה שהשקעת נדל"ן היא פחות מסוכנת מהשקעה בשוק ההון וכן, מאפשרת לך להרוויח מעליית ערך ותשואה.

 

נתונים שיש להכיר:

1. פיזור בסיסי. אם חלק מהכסף נועד לחיסכון יהיה שוני ברמת הסיכון של ההשקעה בכל אחד מחלקי התיק. 

2. פיזור בין אפיקים. אם יש לכם סכום מסוים, חלקו אותו באפיקים מסוכנים ופחות מסוכנים. 

3. פיזור בתוך אותו אפיק. אחרי שהחטלנו כמה ואיפה נשים את הכסף, נותר רק לפזר אותו בתוך האפיק עצמו. לדוגמה בתוך ענף הנדלן, או בתוך ענף התיירות.

4. פיזור בין מכשירים בתוך ומחוץ לשוק ההון. כאמור, יש נם עוד אפיקי השקעה מעבר לנדל"ן והשקעה באלה יוכלו לייצר פיזור נכון של תיק ההשקעות. 

5. פיזור בין איזורי גאוגרפיה. רכישת נדלן ביוון והשקעת נדלן בארץ לשם כך. 

במובן מסוים, תיק השקעות משמש כאמצעי לצמצום כלשהו ברמת הסיכון הכוללת של נכסים מוחזקים. מחקר שנערך על ידי ד"ר רוני גולן בדק את ההשפעה של השקעת נדל”ן בתיק ההשקעות לעומת השפעות של פרמטרים אחרים בהשקעת נדל"ן. בהשוואה זו מקובל להתייחס לשני פרמטרים עיקריים: תשואה וסיכון ולאזן בין השניים. בפוד קאסט שלנו ניתן לקבל הסבר רחב יותר ובפרק 18 תוכלו לשמוע איך לחלק את התיק ההשקעות שלכם כמו כן תוכלו למצוא גם אקסלים שיעזרו לכם לראות איך התיק שלכם מחולק היום ואיך משחבים את העליות ותשואה.

שובל יזמות – ביחד לאורך כל הדרך

כאמור, העזרות בבתי ניהול השקעות זה צעד אחראי ונכון. אבל, מי שמחפש דירות להשקעה בחול או בארץ מומלץ ללכת ליזם ישירות ולהימנע ממתוכים, בייחוד אם היזם נותן לכם את הגב, ביטחון והתמיכה שתזדקקו אליה לאחר מכן. כמובן, כל זה, לא אומר שאתם יכולים להשען אחורה ולצפות שכולם יעשו את העבודה בשבילכם. כמשקיעי נדלן בעתיד וכן, גם עבור משקיעים בהווה, אסור לזלזל ברכישת נדל"ן ביוון.  להחליט שאתם הולכים להכניס השקעה נוספת לתיק ההשקעות שלכם היא החלטה בריאה כלכלית שמטרתה לאזן את הסיכונים שלכם – אך מומלץ לגשת אליה לאחר למידה רצינית להבין את שוק הנדל"ן. מי שמבצע את ההשקעה ביחד עם מי שיש לו נסיון ובשילוב הידע שלו מגביר את סיכוייו לתשואה גבוהה  ומקטין את הסיכון. צרו קשר עוד היום.