כאשר מבצעים תהליך של קניית דירה ביוון או השקעת נדל"ן ביוון קיימות מספר עלויות רכישה. שלוש החשובות מבניהן הינם שכר הנוטריון, מס הרכישה ועלויות רישום הנכס בטאבו היווני. עלויות אלו מחושבות כאחוז מהסכום הגבוה מבין עלות הרכישה לבין השווי האובייקטיבי שנקבע לנכס הנדל"ן.
שווי אובייקטיבי הינו השווי של נכס נדל"ן ביוון שנקבע על יד הרשויות לצורך תשלום הרכישה כדי למנוע מצבים שבהם עובר כסף מתחת לשולחן, למשל כאשר הרוכש והמוכר רושמים סכום רכישה נמוך בחוזה ואת יתרת הסכום מעבירים במזומן.
כיום, בהרבה מקרים קיימים הפרשים משמעותיים בין השווי האמיתי של דירות ביוון למכירה לבין השווי האובייקטיבי שלהן, דבר שיכול לגרום לתשלומים בכסף שחור במקרים בהם השווי האובייקטיבי נמוך מהשווי האמיתי וזאת כדי להקטין את עלויות הרכישה, או לגרום לעלייה חדה בעלויות הרכישה כאשר השווי האובייקטיבי גבוה מסכום הרכישה. מניסיונה של החברה ברכישה של נדל"ן בסלוניקי, בנכסים מסחריים, אפילו שמצבם גרוע מאוד, השווי האובייקטיבי יכול להיות אף פי שניים מהשווי האמיתי של הרכישה שהוסכם על ידי הקונה והמוכר, עקב רצון להקטין את עלויות הרכישה או לנפחן. בכל מקרה, אחד הדברים הראשונים שרוכש דירה צריך לבדוק בעת רכישה של השקעת נדל"ן ביוון הנו השווי האובייקטיבי של הנכס כדי שלא להיות מופתע מעלויות גבוהות ביום חתימת החוזה, ביחוד במקרים שבהם הממשלה מעוניינת לסגור את הפער בין שווי המס המסחרי לבין השווי האובייקטיבי. המטרה היא שהליך האיזון לא ישפיע על האנפיה (ENFIA) ומיסים אחרים. באילו תחומים יהפכו הערכים לדו-ספרתיים? להלן מס' דוגמאות מפורטות:
הממשלה, כאמור, שואפת לסגירת הפער בין מחירי נדל"ן האובייקטיביים אותם היא קובעת לבין המסחריים שנקבעים בין המוכר לקונה במשא ומתן, אשר באזורים מסוימים של המדינה עולים על 60%, ונעים לקראת הערכה מחדש, החל מחודש אפריל הבא (2021).
"ההימור הגדול לצוות הפיננסי שיקבע את השווי הנו שהליך האיזון לא ישפיע על החזרי ה ENFIA ומיסים אחרים שכבר שולמו ע"י מי שביצע השקעת נדל"ן ביוון באזורים המבוקשים ביותר", כך ציטט מגזין הסאנדיי טיימס בפני התקשורת החופשית.
מאז שנת 2018, כאשר נעשה ניסיון כלשהו לתת דחיפה למחירים היחסיים, מפת שוק הנדל"ן הביתי השתנתה באופן דרסטי. "Air BNB ו - Golden Visa הקלו על מכירות באתונה ובסלוניקי, כמו גם בערים עיקריות אחרות, כאשר ההבדל בין הערכים האובייקטיבים וערכי השוק נשאר דו-ספרתי", כך הם מסבירים. כתמיכה במידע שמגיע מרשתות נדל"ן מקוונות, המחיר הממוצע המבוקש לדירת
90-110 מ"ר בקומה ראשונה, ברח' אגיוס דמיטריוס מוערך פי שתיים למ"ר, מאשר הערך הריאלי שלו. "הממשלה, בכדי להביא לשוויון בין המחירים, תיאלץ להעלות את המחיר האחרון מ- 51.09% ל- 60.87% תלוי במחיר האזור, מדגיש ראש הרשת בעיתון ה- Sundays ET, מר טמיסטוקלס אנדריאס באקאס.
בחישוב הערך הנמוך והגבוה של הנכס אין כל חשיבות לאופיו של הנכס ותכונותיו – קומה ראשונה, חזית אחידה, פקטור התמסחרות 1, אפס תוספות בנייה וחללים עיקריים בשטח של 100 מ"ר.
שווי אובייקטיבי: משנים את פני מחירי הנדל"ן
היכן ניתן יהיה להבחין בגידול דו-ספרתי
מועמדים עיקריים לעלייה דו-ספרתית בשווי האובייקטיבי הנם, כמובן, אזורי האגן – הטיפוסיים ביותר הנם אזור הדרפטסונה (מחירים גבוהים ב- 49.71%), פיטרסבורג (46.92%), קיפיסיה (45.31%) ודפנה (44.05%), בעוד שאאיגלו ואיליון חולקים את המדרגה הבאה, בהבדל של 43.75%. בסלוניקי, סינדוס הוא האזור שעפ"י מידע נדלנ"י מקוון, קיים בו הפער הגדול ביותר, כאשר המחיר המבוקש מוערך פי שניים למ"ר, מול שווי אובייקטיבי שלמס, הבא אחריו הנו לגדאס, עם הבדל של כ- 34.55%. באשר לשאר יוון, הפער הגדול בין שווי אובייקטיבי למסחרי נמצא ברת'ימנו, כרתים עם מכירות ממוצעות של 1950 אירו למ"ר כאשר מחיר תשלום המס נלקח בחשבון. השווי נע בטווח של 680-1040 למ"ר (46.67%). הבאה ברשימה היא ארגוס עם מחיר מבוקש ממוצע של 1150 אירו למ"ר כאשר השווי האובייקטיבי הוא 487-825 אירו למ"ר, בעוד שלמיה, קורינתיה וקלמטה נמצאות בחמישייה הפותחת עם פערים של כ- 26.15%, 25.33% ו- 25.03% בהתאמה.להשארת פרטים
מה יימצא מתחת למיקרוסקופ?
אלו המעוניינים שעל וילה במיקונוס ייגבה אותו המס כמו על דירה באתונה, החליטו "למוטט" את הממשלה עם הוספה של 3,500 אזורים במדינה תחת המערכת שקובעת את המחיר האובייקטיבי. לפי מקורות מהימנים, אלו הם מרבית האיים (מיקונוס, סנטוריני, קורפו) אשר מושכים את המשקיעים ואי לכך גורמים לעלייה במכירות ולמספר של התיישבויות חדשות מחוץ ובתוך אטיקה, כגון חלקידה, ספרינג, מרתון, ווארי, קורופי וקירטיאה. "באזורים אלה, שווי מחירי הנדל"ן עומדים על שליש מערך השוק שלהם. כתוצאה מכך, המחירים שנלקחים בחשבון ע"י משרדי המס בכדי לקבוע את ערכי המס, הנם נמוכים מאד". עדות נוספת שתומכת בזאת ואשר מובאת ע"י מומחים מתחום הנדל"ן המקוון הנה על וילה בשטח של 220 מ"ר בפסארו, מיקונוס, אשר תימכר במחיר של 3 מיליון אירו, כאשר המחיר הריאלי אינו עולה על 150,000 אירו, כיוון שהמחוז המדובר אינו נמצא במערכת. גם ההבדלים במחירי השוק של קפלוניה אינם הגיוניים באותה המידה. מכירה של בית פרטי בשטח של 350 מ"ר, אשר נבנה בשנת 2011 בליקסורי תגיע לסכום של 3 מיליון אירו, כאשר המחיר האובייקטיבי וכן המסים הנלווים, הנם בגובה של כמה אלפי אירו בלבד. זאת כיוון שלאזור – כמו גם כל האי כולו למעט ארגוסטולי – אין תעריף מחיר אזורי.הטיפ שלנו
"עד שהממשל ביוון יקבע את תהליך האיזון באופן הנכון, חובה לבצע בדיקה מקיפה של ההבדלים, לפני שמבצעים רכישה של נכס נדל"ן ביוון. הצוות המקצועי והמיומן של שובל יזמות יידע לעשות את הבדיקה ולכן רכישה שתתבצע בשיתוף עם שובל יזמות תיקח בחשבון את ההפרשים ותביא להשקעה נבונה ובראש שקט."
השווי האוביקטיבי יכול לקלקל כדאיות של עסקה ולכן תמיד צריך לבדוק אותו לפני. בהשקעה איתנו תוכלו לישון בשקט כי אנו עושים את הבדיקה עבורכם.
דרוקסיט.