האם קניית נכס ביוון היא השקעה טובה? חלק ב'
16/04/2023
זוהי כתבת המשך. לקריאת חלק א'
לחצו כאן
בחלק הראשון של הכתבה הסברנו ארוכות על אפשרויות הגדלת ההכנסה וגידול ההון באמצעות רכישת נדל"ן ביוון, הצגנו את האפשרויות להשכרת בתי נופש, הזכרנו את הפלטפורמות המקוונות, את המסגרת המשפטית וכמובן פרטנו על הליך הרישום של נדל"ן באיי יוון במטרה להשכיר. לצורך השלמת המידע הנחוץ להצלחתה של השקעה ביוון, ריכזנו כאן עבורכם את כל מה שצריך לדעת על חוקי מיסוי נדל"ן ביוון וכיצד להצליח בסופו של דבר להנות מהכנסה ע"י השכרת הנכס שלכם.
מיסוי נדל"ן באיי יוון וביבשת
עפ"י חוקי
מיסוי נדל"ן ביוון, ההכנסה המתקבלת משכירות ביוון מחויבת במס עצמאי וחשוב לשים לב, כי קיימת חובה להגשת דוחות מס המותאמים לרשות המוסמכת. המס על הכנסה המתקבלת מ
נדל"ן ביוון חייבת במס של 15% עבור הכנסות עד 12,000 אירו, 35% עבור הכנסות של בין 12,000-35,000 אירו ו-45% עבור הכנסה שנתית מהשכרה של מעל 35,000 אירו.
אותו החוק חל על הכנסה משימוש בפלטפורמות הדיגיטליות של כלכלת השיתוף ביניהן
Airbnb,
Booking וכדומה. במידה ואלו מציעים שירותים נוספים מעבר לשכירות (כמו שירותים המוצעים ע"י מלונות) הרווחים נחשבים כהכנסה מאותה הפעילות העסקים והמס עליהם הינו בשיעור של 22% עבור רווחים של עד 20,000 אירו, 28% עבור 20,001-30,000 אירו 36% עבור 30,001-40,000 אירו ו-44% עבור רווחים העולים על 40,000 אירו. חשוב לציין, כי ההכנסות מהשכרה של
נדל"ן באיי יוון וביבשת עבור חברות, חייבות במס הכנסה הנוגע להכנסה עסקית, כשמס החברות כיום עומד על 22%. (בשובל יזמות ניתן לצמצם את הסכום הנ"ל באמצעות הסכם 'שכירות משנה'. לפרטים נוספים צרו קשר).
כאשר מדברים על מיסוי נדל"ן ביוון חשוב להסתכל גם על חוקי מיסוי נדל"ן בארץ. למשל, השכרה של דירה במתכונת של השכרה לטווח קצר מוגדרת בארץ כהכנסה מעסק ולכן יש לבחון עם רואה חשבון או עורך דין המתמחה בחוקי מיסוי נדל"ן את הנושא בקפידה טרם כניסה לעסקה. לדוגמאות נוספות ניתן לפנות אלינו.
רכישה והפעלה של יחידות מלונאיות
אפשרות נוספת מועדפת להגדלת הכנסה באמצעות השקעות נדל"ן ביוון היא רכישת נדלן באיי יוון או ביבשת ותפעולו ע"י בעלי הנדל"ן עצמו או ע"י חברת ניהול. ענף התיירות של יוון מהווה אחוז נכבד מהתמ"ג והשקעה שכזו בצורות השונות של התיירות מאפשרת ליזם פוטנציאלי הזדמנות להכניס כסף לשירותי התיירות המגוונים של המדינה.
החוק שמתייחס לדרישות ההקמה והתפעול של בתי מלון מספק מסגרת רגולטורית ראויה ומעודד הפעלת אכסניות במבנים שהוסבו מחדש למטרה זו במיוחד וכן כזו שתאפשר שימוש במבנים אדריכליים מיוחדים כמלונות (מבנים הרשומים במשרד התרבות).
פעילות השקעות נדל"ן ביוון ובמיוחד השקעה בסלוניקי ובאתונה, מהווה הצלחה ביישום ההוראות עם שילוב המדיניות המפורשת לשדרוג המוצר התיירותי של יוון תוך הרחבת עונת התיירות. הפרויקטים שבוצעו בשנים האחרונות שינו את ארשת הפנים של סלוניקי ואתונה כיעדים תיירותיים כדוגמת, מבני שימור ששופצו ופעילים כיום במסגרת של מלון בוטיק ומבני מגורים עירוניים שנולדו מחדש ופעילים כאכסניות המושכות תיירים צעירים.
השקעות נדל"ן באיי יוון וביבשת בענף האירוח באות לידי ביטוי באפשרות של רכישת יחידות קיימות והפעלתן או בקניית קרקע ועליה בניית יחידות חדשות. בכל המקרים, על היזם המשקיע לבצע בדיקת נאותות משפטית כדי להבטיח שהנכס אכן עומד בדרישה הטכנית מבחינת מבנה, בטיחות, חוקי בנייה, יציבות מפני רעידות אדמה ועלויות שיפוץ. וכן מבחינת הדרישות החוקיות של רכוש, הסכמים, פועלים ועובדים, רישיונות, וליטיגציה. חשוב להתמקד בהליך קבלת הרישוי שקשור לסיווג יחידת האירוח המלונאית בהתאם לדירוג של חמישה כוכבים החלה על כל מלון ומתבססת על המאפיינים הטכניים והתפעוליים.
נדל"ן באיי יוון – מלונות בוטיק
להסמיך את מלונות הבוטיק זוהי יוזמה של לשכת המלונות ההלנית שמטרתה לחזק ולעודד יוזמות קטנות ובינוניות של השקעה במוצר התיירותי באיכות הגבוהה ביותר. התווית הוולונטרית מתקבלת באמצעות הגשת בקשה לפלטפורמה המקוונת של הלשכה וההערכה מתבצעת במהלך ארבעה שלבים. על מנת שתוכלו לרכוש את החותם, המלון צריך לעמוד במספר דרישות: קיבולת של עד 60 חדרים ותעודת דירוג של 3 כוכבים פלוס. כמו כן, המלון צריך להיות בגודל קטן על מנת לשמור על ייחודיותו וכדי שהאורחים יוכלו להכיר את המקום ולהנות מחוויית האירוח הייחודית. סגנון המלון צריך להיות ייחודי עם קונספט עיצובי גבוה שיבוצע ע"י אדריכלי עיצוב ודקורציה. וכמובן, המלון חייב להציע שירותים לאורחיו ברמה גבוה. לאחר מכן תתקבל ההסמכה שתקפה למשך חמש שנים בכל פעם. רכישת הסמכה זו, מאפשרת קבלת הטבות נוספות בעזרת הרשת המתרחבת של השותפים. ההטבות הייחודיות מוענקות כחלק מתוכנית הדדית בשילוב לשכת המלונות ההלנית. ביניהן: קידום מקוון, אירועים ייעודיים, פורומים, קידום טלוויזיוני, אמצעי דיווח מקוונים, אירועים ייעודיים, פעולות ממוקדות והשתתפות בתערוכות.
לידיעתכם, ביוון קיימת הגדרה מלונאית של 'מלון מפתחות' ואפשר לקחת נכס מגורים ולהפוך אותו ליחידה מלונאית. שיטה זאת מאוד נפוצה ביוון, לאור העובדה שהקהל היווני לוקח בדרך כלל חופשות ארוכות בדירות גדולות שמכילות משפחות שלמות עם מטבח שניתן לבשל בו.
שינוי ייעוד מבנה של נדל"ן באיי יוון וביבשת
חוק התכנון העירוני מאפשר שימושים ספציפיים לכל נכס, שניתן לשנות אותם דרך ביצוע הליכים מסוימים. לדוגמא, על מנת לשנות ייעוד של נדל"ן באיי יוון מייעוד מסחרי למגורים יש לרכוש היתר ב"קנה מידה קטן" לצורך ביצוע שינויים בתוך הנכס ובכך בעצם להימנע מהוצאות יקרות על היתר בניה מלא וגם לצורך חיסכון בזמן. דוגמא נוספת, היא שינוי ייעוד מבני נדל"ן באיי יוון שנועדו למטרת פיתוח מרחבי וקשורים בקשר ישיר לפעילותו הכלכלית של אזור מסוים. המבנים שננטשו לא היו מאושרים לייעוד מחדש במסגרת הרגולטורית והנושא נפתר דרך חקיקה מעודכנת שמאפשרת ביצוע שינויים בשביל שהמבנים הישנים יעמדו בדרישות מודרניות ובכך תמנע הצטברות של בניינים נטושים ולא ראויים לשימוש.
הטיפ שלנו
"כדי לנצל את מלוא פוטנציאל ההשקעה של נדל"ן באיי יוון וביבשת עצמה חשוב להבין לעומק את החוקים הנוגעים לכל אפשרויות השימוש בנכס וכיצד להפוך אותו ממבנה קיים בעל ייעוד מסוים, למבנה בעל ייעוד המבטיח הכנסה בקונספט של יחידת אירוח על כל אפשרויותיה."
החוק ביוון לא תמיד ברור לכולם ותמיד יש נקודות שרק מקצוען ישים אליהן לב. בזכות פרויקטים רבים וייחודיים, הכוללים שינויי ייעוד נכסים והשבחתם במיקומים המובחרים ביותר שיש ליוון להציע, בשובל יזמות כבר יודעים כיצד להפוך את רעיון ההשקעה שלכם לנדל"ן ביוון בעל פוטנציאל הכנסה ורווח. אל תישארו לבד במורכבויות ההליך של רכישת נדל"ן ביוון ותפעולו, פנו אל המומחים! התקשרו היום.
דרוקסיט.