האם קניית נכס ביוון היא השקעה טובה? חלק א'

האפשרות הנפוצה והמיידית להרוויח מהשקעת נדלן ביוון היא באמצעות הסכמי שכירות לטווח הקצר או הארוך. חוזי השכירות שמתנהלים באופן פרטי בין העוסקים בעניין כפופים למסגרת המשפטית שמטילה על המשכיר זמן קבוע של 3 שנים. בנוגע למחירי השכירות החוק אינו מחייב הגבלות ספציפיות, אך חייב לכלול בחוזה הוראות מפורטות המתייחסות להעלאת השכירות השנתית. עם תום התקופה החוזה מסתיים אוטומטית כשאפשרות הארכה בתוקף במקרה של הסכמת שני הצדדים. מיד לאחר חתימה על הארכת ההסכם על המשכיר לרשום אותו במשרד המיסים המקומי.
 

עם זאת, בכל הנוגע לנדל"ן באיי יוון וביבשת, זכותו של בעל דירה להשכיר את הנכס גם במתכונת של שכירות לנופש בלבד ולא לשלוש שנים בתנאי שהדבר יקבע באופן ברור בחוזה. באפשרות הזו על המשכיר לפרט באופן ברור את האופי של השכירות ולדרוש את דמי השכירות מראש.
 

בנוגע להסכמי שכירות מסחריים, הכפופים לדרישות משפטיות מסוימות (בטיחות, תכנון עירוני ועיסוק) החוק מורה על מינימום שלוש שנים בפני שני הצדדים. במקרה זה השוכר בדרך כלל מבקש להכניס להסכם סעיפים שיגנו עליו באם קיימת התפתחות שלילית בעסקיו.

לצורך קבלת היתר השכרת נכסים המאופיינים כנכסי אירוח תיירותי בשירות העצמי, בעלי בתי הקיץ של יוון כפופים להוראת החוק שמטילה תקופת שכירות חובה של מינימום שבוע ועד שלושה חודשים מקסימום. כשעל הבתים המוצעים לשכירות להיות מבנים אוטונומיים צמודי קרקע ובשטח של 80 מ"ר לפחות עם גישה פרטית. כמו כן, ההיתר ינתן גם למתחם מגורים או יחידות בודדות בעלות שטח של 40 מ"ר לפחות כל אחת, בהתאם למגבלות האוטונומיה התפעולית וגישה חיצונית פרטית. במקרים אלו על כל בעל נכס להקפיד על היקף חובותיו כלפי רשות המס.
 

כניסת הפלטפורמות המקוונות להשכרת נכסים כמו Airbnb, מלבד יתרונותיהן במונחי זרימת והגדלת הון, גרמה לבעייתיות מסוימת בשוק נדל"ן ביוון משתי סיבות. האחת, יצירת מחסור בבתי מגורים המיועדים לשכירות ארוכת טווח. והשנייה, מגבלה בהכנסה הציבורית עקב חוסר היעילות של יישום המסגרת הרגולטורית הקיימת להכנסה משכרויות של הפלטפורמות הללו בנושא מיסוי ההכנסה מדמי השכירות.
 

על כל מנהל נכס לרשום כל נכס באופן נפרד ברישום נכסי חכירה לטווח קצר, של הרשות העצמאית להכנסות הציבור (AADE), כשלאחר מכן יקבל מספר רישום (AMA). על מנהל נכס עם הסכם שכירות קצרת טווח חובה להגיש הצהרה דרך הפלטפורמה המקוונת עם הפרטים הבאים: מספר הרישום של AADE, שכר הדירה המוסכם או הסכום הכולל לפי מדיניות ביטולים, שמה של כל פלטפורמה מקוונת בה הוא עושה שימוש, פרטיהם האישיים של השוכרים, מועד תחילת ההשכרה ואופן התשלום של השוכר. אי ביצוע הליך הרישום של הפרטים האמורים יגרור למשכיר קנס של 5,000 אירו. נציין, כי תקנות אלו מהוות בסיס משפטי להחלטותיהן האחרונות של בית המשפט בכל הנוגע להגבלת שימוש בבתים למכירה ביוון ליד הים המיועדים למגורים, כמקום אירוח בקונספט של Airbnb. תקנות אלו מתייחסות לחובות הספציפיות החלות על מחזיקי נדל"ן ביוון ולשימושים הספציפיים בנכסיהם. באפשרותם של בעלי שיתוף להוכיח באמצעות בסיס משפטי כי יש לשלול מבעל השותף האחר את השימוש בנכס שלו למטרת שכירות קצרת טווח באמצעות Airbnb או פלטפורמות רלוונטיות אחרות. יש לשקול עובדה זו טרם ביצוע רכישת נדל"ן ביוון בבניין מגורים.

אחרי שהבנתם את האפשרויות העומדות בפניכם להגדלת ההכנסה וגידול ההון, באמצעות רכישת נדל"ן ביוון ולפני שאתם ממהרים לעסקה הבאה של קניית נכס בחו"ל - כל המידע על מיסוי נדל"ן ביוון, אפשרויות שינוי ייעוד מבנים והפעלת הנכסים בחלק ב' שיפורסם בשבוע הבא.
 

 

 

​