רכישת דירה בפריסייל - כל מה שצריך לדעת לפני שנכנסים לעסקה - חלק ב'
12/02/2023
.זוהי כתבת המשך. לקריאת חלק א'
לחצו כאן.
פריסייל זו מילה אחרת לדירה על הנייר ודירה על הנייר תהיה צריכה להיות זולה יותר מאשר אחת בנויה בהתאם לסיכון הגבוה יותר בעת הרכישה. מגמת העלייה במחירי הנדל"ן מובילה משקיעים רבים לחפש את ההזדמנויות המשתלמות ביותר לביצוע השקעות נדל"ן בחו"ל. רכישה בפריסייל מאפשרת למשקיע להרוויח הנחה משמעותית ולצמצם את הפער של הצפי לעליית המחירים.
בענף נדל"ן ביוון או בכלל בחו"ל, פריסייל מהווה כלי שמשמש יזמים כדי למכור מראש, טרם החלה הבנייה ובכך בעצם להשיג מימון לביצוע פרויקטים שונים כמו בתים ביוון למכירה או בכל מקום אחר. רכישת נדלן בחול בשלב הפריסייל כרוכה בלקיחת סיכונים שונים ולכן היזמים שמציעים את העסקה משקיעים באמצעי שיווק מגוונים בכדי להציג אותה כאטרקטיבית ולמשוך את הלקוחות האופציונליים תוך יצירת מרחב בטוח ותחושת אמינות רבה ככל הניתן.
בצד האפל של העסקאות המנצנצות האלו, הצעות של דירות להשקעה בחו"ל במחירי פריסייל יכולות להיות שיטה למשיכת קורבנות להונאות הנדל"ן שמתבצעות לאחרונה במקומות רבים בעולם וגם כאן אצלנו בארץ. המשווקים את ההונאה יציעו לנו להשתתף בקבוצת מכירה לדירה על הנייר שמוצגת כרכישת פריסייל, במהלכה יגבו מאיתנו כספים ללא כל בטוחה. על מנת שלא ליפול קורבן לעוקץ במסווה של קניית דירה על הנייר, חשוב להיות עם היד על הדופק ולפעול בזהירות תחת הקפדה על כללים ברורים.
אז בשביל ללמוד את הנושא מתחילתו, הכירו את סוגי החוזים באמצעותם רוכש היזם את זכויות הקרקע. במסגרת הסוג הראשון הקבלן או היזם רוכשים חלק מסוים מהקרקע ומציעים למשקיעים את החלק היחסי הפנוי לרכישה, כשבתמורה הם יעניקו את שירותי הבנייה המלאים. בסוג אחר של חוזה, הקבלן או היזם ירכשו את הקרקע כולה ישירות מהבעלים ובסוג השלישי הם רוכשים את הקרקע במסגרת מכרז. לאחר שלב רכישת הקרקע הם יחלו בהליך התכנוני שבו תקודם התוכנית לקבלת היתר הבניה.
בשלב זה, כשעוד אין תוכנית וודאית מאושרת, הם מבקשים הצעות למימון הבנייה וכאן הם ישתמשו באפשרות המכירה המוקדמת - הפריסייל. באמצעות מכירה מוקדמת של מספר קטן של דירות על הנייר הם בעצם יכולים להוכיח לבנקים או למקורות המימון השונים שיש להם ביסוס כלכלי מספק. המכירה המוקדמת מהווה הוכחה לבנק שהפרויקט המתוכנן הוא ראוי ורווחי ובהתאם לכך גם תיבחן הבקשה למימונו. כמו כן, מכירת דירות על הנייר מחזקת בהחלט את הביקוש ואת מעמדו היוקרתי של הפרויקט.
מה חשוב לבדוק לפני שמבצעים השקעת נדל"ן בחו"ל בשלבי פריסייל וממה להיזהר?
אחרי שהבנתם כמה משמעותי שלב הפריסייל עבור ההשקעה שלכם ובשביל שתוכלו להנות ממנו, עליכם לבצע השקעות נדלן בחול באופן חכם וזהיר. לצורך כך, ריכזנו עבורכם את הנקודות החשובות ביותר שיעזרו לכם להוריד את רמות הסיכון ואף לצמצם אותן כמעט לחלוטין:
- בשלב הראשון חשוב מאוד לברר בעצמכם מי בעל הקרקע החוקי. אם היזם אינו בעל הקרקע, בדקו האם יש לו זכויות עליה ולאיזה טווח. מומלץ להיעזר בעו"ד מהצד שלכם ולא של היזם שגם יבדוק שלא קיימים שעבודים על הקרקע או עיקולים.
- למדו הכל על היזם ועל המוניטין שלו.
- בקרו בפרויקטים מוכנים של היזם שאיתו אתם מתכוונים לעשות את העסקה. דברו עם הדיירים ובדקו את רמת העבודה והגימור. באמצעות כך תבדקו את רמת האמינות וההתחייבות שלו. כדאי אפילו לשוחח עם רוכשים שקנו לפניכם באותו הפרויקט.
- התנו את שלבי התשלום שבהסכם בהתאם ללוחות זמנים שהוצגו בהצעה, גם לקבלת ההיתרים וגם לתחילת עבודות הבניה. כדאי גם לדרוש שיכנס לחוזה סעיף לאפשרות ביטול העסקה במקרים של אי עמידה בלוחות הזמנים שסוכמו במעמד הרכישה.
- וודאו שבהסכם קיימת התייחסות לקבלת הדירה הספציפית שהובטחה לכם במעמד הרכישה. כך שבמקרה שהיתר הבניה שהתקבל אינו מאפשר את הגודל והקומה שהובטחו לכם אתם תוכלו לבטל ולקבל חזרה את כספכם.
- מומלץ להכניס לחוזה סעיף האוסר על בקשה לשינוי ייעוד הפרויקט. זאת אומרת שהקבלן או היזם לא יוכלו לנסות ולמקסם רווחים בצורה שתפגע בייעודו של הנכס שהוצג לכם כמבנה למגורים בלבד.
- אל תקנו חתול בשק! אין להעביר כספים מראש טרם הסתיימו הבדיקות של עורך הדין בכלל, נסו תמיד לשלם כמה שפחות עד למסירת הדירה.
- אל תבצעו רכישה אימפולסיבית טרם ביטחתם את עצמכם מפני הסכנות הכרוכות בביצוע עסקאות השקעת נדל"ן בחו"ל. ואל תתביישו לבקש מהיזם להצמיד להסכם את הדרישות שלכם.
- כל שלב בתשלום צריך להיעשות לנאמן או ליזם רק לאחר שיש בידכם דבר שהוא שווה ערך לתשלום. לדוגמא, כאשר הקרקע עוברת על שמכם תשלמו את הסכום של שווי הקרקע. שאר הכסף צריך להגיע עם התקדמות הבניה. במקרה שלא קיבלתם דבר מוחשי לידיכם, העבירו את הכסף לנאמן חיצוני או בקשו ערבויות של בנק מלווה או ערבות בנכסים. כסף עובר ליזם רק במקרה שיש לכם נכס ביד או בטוחה ודאית על הנכס.
- ראש שקט וסבלנות. ברכישת פריסייל צריך לקחת בתכנון עיכובים בעסקה. זהו חלק ישיר להנחה שקיבלתם. כל עוד דאגתם לבטח את הכסף שלכם אתם יכולים לישון בנחת ולחכות בסבלנות. אך יחד עם זאת, כדאי תמיד להישאר עם היד על הדופק ולבקשו לקבל עדכונים מתהליך הבנייה בכל עת.
הטיפ שלנו
"רוצים לדעת איך למצוא עסקאות פריסייל? שמרו על קשר עם יזמים או קבלנים שעבדתם איתם בעבר. אתרו מיקום שמועדף עליכם ובדקו בכל עת האם יש תוכניות לבניה באזור לפני שמתחילות בפועל וצרו קשר. אל תהססו ליזום שיחה עם היזם - זה יכול להשתלם לכם!"
בכל מקרה, עסקת פריסייל מבצעים רק עם יזם או קבלן מנוסה שיש לו מוניטין חזק ושיודע להתמודד היטב עם בירוקרטיות ותקלות לא צפויות. יזם מקצועי בעל ניסיון כבר מכיר את התהליך לעומק ויודע מהם הסיכויים לקבלת הזכויות, בהתאם לכך הוא יכול לצפות מראש מה הוא יכול למכור. עובדה זו תורמת רבות לביטחון המשקיעים בכניסה לעסקת רכישת נדלן בחול בפריסייל. חשוב מאוד להיכנס לעסקת נדל"ן בחול בפריסייל עם חברה ותיקה ויציבה שיש לה גיבוי. אל תשכחו שעדיין מדובר בדירה על הנייר.
שובל יזמות הינה חברה מבוססת, בעלת ניסיון רב בנדל"ן בחו"ל ובמיוחד ביוון. אנו משקיעים את מירב מאמצנו לאתר את ההזדמנויות המובחרות ביותר להשקעות ביוון. בזכות הניסיון הרב שברשותנו אנו יודעים כיצד להוציא לפועל פרויקטים מורכבים כקלים גם אם מדובר בהתמודדות עם בירוקרטיות מסובכות. את הפרויקטים שלנו אנו דואגים להציע קודם כל למשקיעים שלנו שהם הראשונים לקבל מידע על כל פרויקט חדש במחירי פריסייל. רוצים גם להיכנס לרשימת המשקיעים שלנו ולהנות מדירות ביוון למכירה במחירי פריסייל? התקשרו היום.
דרוקסיט.