רכישת דירה בפריסייל - כל מה שצריך לדעת לפני שנכנסים לעסקה - חלק א'
11/01/2023
זהו מאמר בשני חלקים. חלק ב' יפורסם בתאריך 12.2.2023.
משקיעים רבים שחושבים על רכישת נדל"ן בחו"ל או על השקעת נדל"ן ביוון בפרט, בוחנים עסקאות שמוצעות להם בשלבים שונים של המכירה. שלב הפריסייל הינו השלב הראשוני בשיווק דירות להשקעה ביוון או בכלל. משמעות המושג הינה 'טרום מכירה' - זאת אומרת, עוד לפני שהנכס בכלל קיים. כשמתייחסים למכירת פריסייל בנדל"ן זהו השלב שבו מציע העסקה או היזם מחזיקים בקרקע בלבד מבלי שיש בהכרח תוכניות לבנייה, היתרים או אישורים נוספים.
כמו כן, רכישת נדל"ן בחו"ל בפריסייל מתאימה למי שיש ברשותו הון ושקיימת לו אפשרות להמתין עם קבלת הנכס. משקיע חכם חוקר ובודק לעומקם של הדברים וכמו במאמרים קודמים, אנחנו כבר עשינו את זה עבורכם. במאמר הזה תוכלו למצוא את התשובות לכל השאלות בנושא עסקאות "המכירה המוקדמת".
לרכישת נדל"ן בפריסייל יש יתרונות מצוינים, אך לפני שנסביר על היתרונות והסכנות של עסקאות רכישת נדל"ן בחו"ל במחירי פריסייל, חשוב להכיר את המושג עצמו ואיפה הוא פוגש אותנו.
תהליך השיווק של פרויקט בנייה חדשה מתחלק לכמה שלבים:
- הצעת נדל"ן לקנייה טרם התקבל היתר בניה בפועל
- הצעת נדל"ן לקנייה לאחר קבלת היתר בניה
- הצעת נדל"ן לקנייה עם התחלת הבנייה
- הצעת נדל"ן לקנייה כשהוא מוכן לאכלוס.
השלב היחידי בו ניתן לבצע עסקת השקעת נדלן בחול או בארץ במחירי פריסייל הוא השלב הראשון - "הצעת דירה לקנייה טרם התקבל היתר בניה בפועל". הפריסייל יכול לאפשר למשקיעים חיסכון אדיר ומשמעותי של עד 20% ממחיר הנכס, במקרים מסוימים ויש לכך סיבה טובה – ההנחה שלרוב תהיה נמוכה יותר, קשורה אופן ישיר לגובה הסיכון שאתם לוקחים על הכסף שלכם. יש לקחת בחשבון שערך ההנחה משתנה בהתאם לתנאים רבים, כמו לדוגמא, באם יש בנק מלווה וביטחונות.
בשביל להנות מהוזלת עלות הנכס עליכם לקחת בחשבון את הסיכונים הקיימים בביצוע רכישת נדל"ן בחו"ל במחירי פריסייל. והנה הם לפניכם:
- במקרה הטוב - אתם עלולים לקבל דירה שאיננה תואמת בדיוק את הדירה שרכשתם במעמד חתימת החוזה.
- במקרה הפחות טוב - עלול להיות עיכוב בקבלת הדירה שיכול להמשך גם שנים רבות.
- ובמקרה הגרוע ביותר - אתם עלולים שלא לקבל דירה בכלל וגם לא את הכסף שהשקעתם בה. פשוט מאוד.
רמות הסיכון שאליהן אתם חשופים עם רכישת נדלן בחול בשלב הפריסייל הינן דינמיות והן משתנות בהתאם ליזם או לחברה. הגמישות וההתניות בחוזה שנחתם טרם קבלת ההיתר לבנייה הם רבים יותר מאשר בחוזים לפרויקטים שהחלו כבר בבנייה. הבירוקרטיה להגשמת הפרויקט היא תהליך מלא בחוסר וודאות עם תלות רבה בקבלת אישורים שיזמים רבים מקבלים עליהם סירוב. לדוגמא, יכול להיות שהיזם יקבל אישור לבנות פחות קומות מהתכנון המקורי וכך בעצם דירות שנמכרו בקומות גבוהות לא יבנו בסוף. דוגמא נוספת, היא שלוחות הזמנים שהובטחו במעמד הרכישה אינם וודאיים ובפועל ייתכן מאוד שיהיו שונים לחלוטין.
כדי להבין את אופן התהליך המורכב וכדי שתוכלו להיות מודעים לכמות הדברים שעלולים להשתבש במהלך ביצוע פרויקט של בניית דירות למכירה ביוון או בכלל, אלו הם שלבי הפעולה של היזם או החברה על מנת להוציא פרויקט לפועל:
- תחילה יש לרכוש את הקרקע המיועדת לבניה.
- לאחר מכן תוגש הבקשה לקבלת היתר בניה מוועדות התכנון בעיריות השונות.
- כעת יש לפעול להשגת מימון להקמת הפרויקט. (הערה - גופים מממנים מתנים לרוב את המימון לפרויקטים של הבניה לפי מספר מכירות הפריסייל. לכן, במקרה שנמכרה כמות גודלה של דירות יש וודאות יותר גבוה לגבי המימון).
- ולבסוף החלת הבנייה בפועל בכפוף לאישורים שנתקבלו בהיתר הבנייה.
כדי לצאת לדרך היזם או החברה שמחזיקים בקרקע פונים למקורות המימון השונים. לצורך קבלת המימון עליהם להוכיח את ביסוסם הכלכלי ובשל כך הם מוציאים דירות למכירה המוקדמת. הם יכינו תוכניות לבניה והדמיות, בהתאם לבקשה שהגישו לקבלת ההיתר מהוועדה המקומית, יעזרו בבעלי מקצוע לצורך שיווק נדל"ן נכון וכל זאת על מנת למכור פרויקט עתידי שאיננו קיים עדיין לרוכשים שמעוניינים במחיר המיוחד.
השלבים כולם מסתמכים על תוכניות שנעשו ע"י בעל הקרקע, הקבלן, היזם או החברה. ולכן חשוב להכיר את התקלות שעלולות להיווצר במהלך הדרך ולקחת אותן בחשבון בהחלטתנו אם לבצע רכישת נדלן בחול בשלבי פריסייל. והינה הם:
- קיים סיכוי שהיזם יתקל בסירוב הוועדה לאשר את הבנייה.
- אופציה נוספת היא עיכוב קבלת ההיתר - עיכוב מסוג זה יכול להימשך גם לאורך שנים.
- וכמובן, אפשר שיאושר היתר הבנייה אך עם שינויים בתוכניות המקוריות.
במילים אחרות, רכישת נדל"ן בחו"ל במחירי פריסייל הינה מורכבת ויש לקחת בחשבון שייתכן שלא נקבל ב ד י ו ק את מה שהובטח לנו. גם אם אכן נקבל את אותה הדירה שחיכינו לה יכול מאוד להיות שהתהליך יתפרס על פני זמן רב, אפילו שנים, דרך המתנה לקבלת האישורים, החלת הבנייה בפועל ועד לסיומו של הפרויקט עם מסירת הדירה כשהיא מוכנה לאכלוס.
יזם אחראי, בעל ניסיון ומוניטין, שפועל נכון, מכיר את השוק, את האתגרים ואת האנשים הנכונים - יודע כיצד להתמודד עם המכשולים באמצעות דרכים שונות וכיצד להימנע מעיכובים בקבלת היתרים ובבנייה עצמה. לא סביר שיסכן את שמו ואת שם החברה לאחר שבנה את עצמו במשך שנים. לעומתו, יזם שאינו בעל ניסיון, סביר להניח שלא תמיד ידע כיצד למנוע תקלות ובכך רמת הסיכון לעיכובים בקבלת הדירה עולה. כמו כן, הוא עלול להתפתות לקחת סיכונים גדולים יותר, כי אין על כתפיו אחריות של מוניטין רב שנים. בהשקעה עם יזם לא מנוסה קיים סיכוי רב להעמיד את כספיכם כמימון לתקופה ארוכה ואם הפרויקט לא יראה אור פספסתם הזדמנויות אחרות למנף אותו.
הטיפ שלנו
"לא כל הצעה לפריסייל מגיעה באמת במחירים מוזלים - שלב המכירה המוקדמת אף פעם לא יפורסם בשלטי חוצות, אלא רק בקרב האנשים שקרובים ליזם או לקבלן. כל הקטע הוא למכור כמה שפחות במחיר פריסייל והכל תלוי בגודל הפרויקט."
לצד הסיכונים, קיימים יתרונות רבים וטובים לפריסייל. למה משקיעים מחפשים כל כך אחר עסקאות הפריסייל ולמה הן הכי משתלמות? כל היתרונות כאן לפניכם:
- היתרון המובהק של רכישת נדל"ן בחו"ל בשלבי הפריסייל הינו המחיר הנמוך. הנחה שיכולה להגיע אפילו עד ל-%20!! מעלות הנכס בשלבים הבאים של מכירת הפרויקט. זהו יתרון משמעותי ביותר והוא גם הסיבה העיקרית לרמת הביקוש לרכישה בשלב זה. מדובר בהנחה רצינית שלא תוכלו להשיג לאחר קבלת ההיתרים ועם התקדמות שלבי הבנייה. אנשים שמתעניינים בבתים ביוון למכירה או בכל מקום אחר בחו"ל נמשכים להצעות במחיר נמוך ואף מוכנים לספוג את ההמתנה הארוכה ואת ההשפעות של הרכישה על תזרים המזומנים שלהם בשביל הידיעה שבסוף הדרך הם רוכשים נדלן בחול בעלות נמוכה יותר מהנכס שלידו. (היזם לעומת זאת, מרוויח מכך שרוכשי הפריסייל מממנים את חלקם היחסי. היזמים היותר אמינים, לרוב, לוקחים את הרווח שלהם בסוף התהליך.
- מדובר בדירות חדשות! יתרון מצוין לזוגות צעירים שמעוניינים בבית לעצמם או גם למשקיעים שמעוניינים לבצע השקעות נדלן בחול בנכס שהוא חדש ואטרקטיבי.
- היזם לא סתם מאפשר מכירה מוזלת. באמצעות הפריסייל הוא מגדיל את מימון הפרויקט לשלבי הבנייה הראשונים ומפיץ את השיווק באופן מהיר - אלו דברים שמסייעים לו עם מכירת הדירות בהמשך. ובדיוק בגלל זה, זה המקום שלכם לשריין לעצמכם את הדירות הראשונות עם התנאים הטובים ביותר, כמו בחירת מיקום וסוג החניה, איזו קומה, עוד הטבות נוספות ולעיתים במקרים מסוימים גם ניתן לבקש שינויים והתאמות אישיות לפני שהנכס כבר נבנה. למשקיעים זה יתרון גדול, כי הם יכולים לבחור את הדירות האידיאליות להשקעה שיניבו להם תשואה ועליית ערך גדולה יותר.
- אופציות עתידיות - בעצם, הרכישה בשלב הפריסייל מזכה אתכם בכניסה למועדון של המכירות המוקדמות שמיועדות לאנשים הקרובים אל היזם. ככה אתם חשופים לקבלת הצעות נוספות של השקעות נדל"ן ביוון או בכל מקום במחירים מוזלים בפרויקטים עתידיים.
אחרי שנחשפתם ליתרונות המצוינים של קניית נדל"ן בחו"ל במחירי פריסייל ולפני שאתם ממהרים לביצוע העסקה הבאה - כל הטיפים לביצוע עסקת פריסייל חכמה ובטוחה בחלק ב' שיפורסם בשבוע הבא.
שובל יזמות היא חברת בת של שובל שמי יזמות ובניה עם ניסיון של כמעט 20 שנים בתחומה. הפרויקטים הרבים והמגוונים שאנו מוציאים לפועל מוצגים לראווה באתר הבית שלנו. בשובל יזמות אנו מאמינים בערכם של השקיפות וההגינות ויודעים היטב שהצלחת ההשקעה שלכם היא הצלחתנו! חברי הצוות המוכשרים שלנו ישמחו לשוחח איתכם ולהציג בפניכם הזדמנויות השקעה ביוון בהתאמה לדרישותיכם. רוצים להשקיע עם המומחים המובילים בתחום השקעות ביוון ? התקשרו היום!
דרוקסיט.