העיר סלוניקי – הקדמה קצרה
סלוניקי הנה העיר השנייה בגודלה ביוון (אחרי אתונה), עיר מודרנית בעלת היסטוריה מופלאה ואשר בשני העשורים האחרונים נמצאת תחת שינוי אורבני מתמשך ובנייה מחודשת.
רצף של אירועים יוצאי דופן, כגון שריפות ומלחמות, הכריעו את התפתחותה של סלוניקי מעיר טרום-תעשייתית בעלת אופי קוסמופוליטי בשלהי המאה ה – 19, לעיר המודרנית שהנה כיום.
כיום, שכונות בעלות אופי תעשייתי שממוקמות במרכז ההיסטורי של העיר, מפנות את מקומן לטובת שכונות מגורים. מחסור בשטחים לא בנויים במרכז העיר, הגבלות הבנייה במרכז ההיסטורי של העיר ודרישת השוק לדירות חדשות תרמו להפיכה של בניינים ישנים לדירות עם רמת גימור גבוהה כהזדמנות נהדרת לשינוי המתבקש.
הליך אישורי בנייה לשינוי ייעוד של נכס קיים ליחידות דיור חדשות
נושא אישורי הבנייה לשינוי ייעוד של נכס קיים ליחידות דיור חדשות מתבצע במספר שלבים אשר בחלקם מתרחשים במקביל. באופן כללי, ישנם שני סוגים של אישורים, האחד לעבודות פנים (עיצוב מחדש וחלוקה פנימית) והשני לשינוי ייעוד וחזיתות.
הראשון נקרא "אישור תחילת עבודה" והוא תקף לשנה בלבד. האישור הנוסף נקרא "אישור סופי" והוא תקף לארבע שנים.
לפני תחילת כל עבודה, ייערך מחקר משפטי מקיף של הנכס והבניין, ע"י צוות משפטי שמתמחה בנושא. לאחר תחקיר נוסף לגבי הייעוד העירוני המותר בחוק בשטח הנכס הרלוונטי, ההיסטוריה של הבניין (התנהגות מבנית בזמן רעידת האדמה בשנת 1978, בדיקה בקבצי מחלקת הבנייה וכו') ובדיקה של הנכס והבניין ע"י מהנדסים, הצעד הבא הנו לוודא שהבניין נבנה בצמוד ולפי השרטוטים הרשמיים של אישור הבנייה הראשוני.
במידה וישנם מבנים לא חוקיים, נבחנת האפשרות של השארתם ע"י הפיכתם לחוקיים. כל שינוי שהוא בשטח, בהיקף הבנייה, בייעוד, בגבולות ובחזיתות של בניינים אשר ממוקמים במרכז ההיסטורי של העיר, ייבחן ע"י המחלקה הארכיאולוגית של סלוניקי. בכפוף לאישור המחלקה הארכיאולוגית יושלם מתן התוקף החוקי.
במידה ולא יינתן האישור, ייהרסו המבנים הלא חוקיים, בכדי שניתן יהיה להמשיך עם אישור הבנייה.
ואולם, ישנם מקרים (בניינים רשומים, נכסים בעלי מבנה לא-חוקי בשטח שמעל ל- 200 מ"ר ועוד) בהם לאחר מתן אישור ראשוני ע"י המחלקה הארכיאולוגית של סלוניקי, יוגש התיק למועצה לשימור אתרי מורשת ואז יועבר למועצה המרכזית לאתרי מורשת חדשים באתונה, לצורך מתן אישור סופי. ההליך האחרון מפורסם כהחלטה מיניסטריאלית של משרד התרבות היווני.
בנוסף, במקרה והנכס רשום כמבנה שימורי-היסטורי, על האדריכל יהיה להגיש בקשה למתן תוקף חוקי במועצה האזורית לאדריכלות.
כל עוד מתנהל הליך הלגליזציה, יושלמו כל מחקרי הביצוע הנדרשים (אדריכליים, מבניים, מכניים וכד'). הצוות האדריכלי קובע מהן הדרישות הטכניות, מכין את מפרט עבודות הבנייה ואת טפסי המכרז לקבלנים המועמדים לביצוע העבודה ותחרות בין מועמדים רציניים לעבודות קבלניות. בשיתוף עם המשקיעים יוערכו דרישות העלות, זמן ואיכות של ההצעות וייבחר הקבלן המנצח לביצוע העבודות.
במידה והנכס הנו חלק מבניין, הצוות המשפטי יוצר קשר עם שאר בעלי הדירות בבניין כדי לקבל את אישורם לביצוע העבודות הנדרשות באזורים המשותפים ובחלקי הבניין.
לאחר קבלת האישור מהמועצה לארכיאולוגיה או פרסום ההחלטה המיניסטריאלית והמועצה המקומית לאדריכלות במקרה השני, האדריכל יבצע את הצעדים הבאים –
1. הגשת בקשה למחלקת הארכיאולוגית של העיר סלוניקי לשינוי ייעוד וחזיתות.
2. הוצאת "אישור תחילת עבודה" לשיפוץ וחלוקת הנכס ליחידות דיור קטנות יותר מבלי לשנות את הייעוד הקיים. לאחר הוצאת האישור יחלו רשמית כל עבודות הפנים.
במידה והנכס אינו מופיע כבניין רשום, עם קבלת אישור המועצה הארכיאולוגית לשינוי ייעוד וחזיתות, האדריכל יגיש בקשה לאישור של המועצה לאדריכלות. ברגע שפורסם האישור האחרון, האדריכל יכול להגיש בקשה לאישור הסופי. לאחר הגשת הבקשה יחלו כל העבודות שקשורות לשינוי הייעוד והחזיתות.
אם הנכס מופיע כבניין רשום, לאחר קבלת אישור ראשוני של המועצה לארכיאולוגיה של העיר סלוניקי לשינוי הייעוד והחזיתות, נשלח התיק לדירקטוריון של שימור ושחזור אתרים מודרניים ועכשוויים באתונה. בכפוף לאישור זה, יועבר התיק לוועדה לאתרים עכשוויים ולאחר מכן יועבר למועצה המרכזית של אתרים חדשים לאישורם הסופי, שגם הוא מפורסם כהחלטה מיניסטריאלית.
במידה והנכס רשום ע"י משרד התרבות, לאחר פרסום ההחלטה המיניסטריאלית, האדריכל רשאי להגיש בקשה בפני המועצה לאדריכלות לשינוי ייעוד וחזיתות.
ואולם, במקרה שהנכס או הבניין מופיע כרשום ע"י המשרד של מקדוניה ותראקיה, חייב האדריכל להגיש בקשה לאישור מחלקת הבנייה של המשרד לשינוי ייעוד וחזיתות. עם קבלת האישור הנ"ל יפנה האדריכל למועצה לאדריכלות ואז יגיש את הבקשה לאישור הסופי.
תהליך הבנייה –
לאחר קבלת ההחלטה מיהו הקבלן שזכה במכרז, מכין הצוות המשפטי יחד עם האדריכל את חוזה ההתקשרות בין הקבלן למשקיע. עבודות הבנייה יחולקו לשלבים והקבלן יקבל תשלום לפי איכות והתקדמות העבודה.
במהלך הבנייה האדריכל אחראי לניהול הפרויקט ומעדכן את המשקיעים בהתקדמות הפרויקט ע"י שליחת תמונות, קטעי וידאו ומיילים.
צוות של מהנדסים מומחים מפקח על איכות הבנייה, על הדרישות הטכניות ומסגרת הזמן לביצוע הפרויקט. הצוות יציע פתרונות לכל בעיה טכנית שתעלה ויעדכן את התכניות בהתאם. הצוות יבצע בדיקות וביקורות שגרתיות לאורך כל שלבי הפרויקט ויוודא שכל העבודות שיבוצעו במסגרת הפרויקט מתוכננות בהתאם לדרישות ולמחקרי ההטמעה.
חברתנו ביצעה הליך שינוי יעוד כבר מספר פעמים רב ולמדנו את הנושא לעומק ביחד עם משרד האדריכלים ומהנדס הבנייה איתם אנו עובדים. אנו נדאג לבצע את העבודה ולהעניק לכם ראש שקט.
הגב' פרסקבי פאפאסוטיריו – אדריכלית
פרסקבי, אדריכלית שמתגוררת ועובדת בסלוניקי סיימה לימודי אדריכלות באוניברסיטת אריסטוטלוס של סלוניקי בשנת 2005. לאחר שעבדה כעצמאית למשך מספר שנים, בשנת 2017 הקימה בשיתוף את משרד האדריכלות ENJOY, רשת יצירתית של אדריכלים, מעצבים ומהנדסים מוכשרים, אשר עובדים מרחוק ומציעים שירותים מותאמים אישית באדריכלות ועיצוב פנים.
לפרסקבי ניסיון רב בעיצוב, תכנון ובנייה של בנייני מגורים; היא רואה בכל פרויקט הזדמנות לחקור רעיונות חדשים, חומרים וחללים.
דרוקסיט.