חושבים על השקעות נדל"ן ביוון? זה הזמן לדעת הכול על אופן חישוב התשואה האופציונאלית
השקעות נדל"ן מעבר לים, מחייבות את המשקיע הישראלי לבחון לעומק את כל ההיבטים הנלווים להשקעה, וזאת לצרכי חישוב מדויק (ככל האפשר) של התשואה האופציונאלית אותה הוא עתיד להשיג. ברוב המקרים, משקיעי הנדל"ן אינם מודעים לאופן חישוב התשואה ולכן רבים מהם עלולים למצוא את עצמם עם תשואה נמוכה מזו שהובטחה להם. בעמוד שלפניכם, ריכזנו עבורכם מידע כללי על כל ההיבטים הנלווים לחישוב תשואה אמיתית בהשקעות נדל"ן ביוון.
התשואה האמיתית בעת רכישה של נכס מחושבת לפי סכום ההכנסה השנתי הצפוי חלקי סכום הרכישה בתוספת לכל הוצאות הרכישה והשיפוץ של הנכס.
מספר מילים על השקעות נדל"ן ביוון
יוון, השוכנת בקצה הדרומי של חבל הבלקן לאורך חוף הים התיכון, הפכה בשנים האחרונות ליעד אטרקטיבי להשקעות נדל"ן עבור המשקיע הישראלי, וזאת לנוכח מספר סיבות מרכזיות כגון: ביקושים גבוהים לפתרונות דיור במסגרת דמי שכירות, הטבות מס משמעותיות המוענקות על ידי ממשלת יוון למשקיעי בענף הנדל"ן, הסדרי מיסוי בין ממשלת ליוון לממשלת ישראל באמצעות אמנת מס המקנה למשקיע הישראלי מספר הטבות מס משמעותיות בכל הנוגע לגובה המס לו הוא נדרש בישראל בגין השקעותיו ביוון, וסיבה טובה נוספת הטמונה בעובדה שיוון מרוחקת במרחק טיסה קצרה מישראל והדבר מאפשר לכל משקיע לפקוד את הנכס מעת לעת ללא צורך בטיסות ממשוכות וארוכות.
המחשבון הפיננסי לתשואה אמיתית כולל היבטי מיסוי ביוון
כיצד מחשבים את גובה התשואה האמיתית במסגרת השקעות ביוון?
אופן חישוב התשואה האופציונאלית לגבי השקעות נדל"ן ביוון, הוא תהליך במסגרתו מתייחסים לכל עלויות הרכישה והתחזוקה של הנכס, כאשר עלויות הרכישה המרכזיות כוללות את הנושאים הבאים:
מהו השווי האובייקטיבי של הנכס?
השווי האובייקטיבי של הנכס הוא אחד מהדברים הראשונים אותם משקיע הנדל"ן ביוון נדרש לעשות הוא לבדוק את השווי האובייקטיבי של הנכס וזאת על מנת להימנע מעלויות גבוהות במעמד חתימת החוזה. השווי האובייקטיבי של הנכס הוא למעשה השווי אותו קובעות הרשויות ביוון וזאת על מנת למנוע מצבים בהם עסקאות נדל"ן משולמות בחלקן בכסף שחור.
לצד העלויות המופיעות לעיל, קיימים מספר נושאים נוספים עליהם חשוב לשים את הדגש במסגרת הליך חישוב התשואה האמיתית וביניהם:
עלויות השיפוץ
עלויות שיפוץ - מעבר לעלות הישירה של השיפוץ הנקבעת בהתאם להיקף השיפוץ הנדרש לנכס, כל עבודת שיפוץ מחויבת בתשלום מע"מ בשיעור של 24%. חשוב לציין שתשלום מע"מ בגין עבודות שיפוץ נכס אינו מוחזר למשקיע. יש לשים לב לאיכות השיפוץ. ישנם מתווכים שאינם מדייקים בעלויות השיפוץ ויעריכו אותם בכ 500-600 יורו , לדוגמא, מחיר זה כולל אך ורק את הוצאות השיפוץ עצמו ללא העלויות מסביב. חשוב להכניס בחישובי השיפוץ גם את עלויות הפרמיטים שהם אישורי הבנייה או שינויי ייעוד בעת הצורך, תכנון אדריכלי, פיקוח EFKA (דומה לביטוח לאומי בארץ) וכדומה. תמיד יש לקחת בחשבון לפחות 7% של הוצאות בלתי צפויות שיכולות לעלות במהלך הבניה.
לסיכום – צריך לחשב את כל הוצאות הרכישה והשיפוץ למכנה של משוואת התשואה
אופן חישוב התשואה האופציונאלית לגבי השקעות נדל"ן ביוון, הוא תהליך במסגרתו מתייחסים לכל עלויות הרכישה והתחזוקה של הנכס, כאשר עלויות הרכישה המרכזיות כוללות את הנושאים הבאים:
- מס רכישה - גובה מס הרכישה המונהג ביוון הוא בשיעור של 3.09% מהשווי האובייקטיבי של הנכס ו/או מחיר העסקה (הגבוה מבין השניים). חשוב לציין שמס זה נדרש לתשלום כ-שלושה ימים לפני ביצוע עסקת הרכישה של הנכס.
- עלות רישום הנכס בטאבו היווני - כל עסקת נדל"ן מחויבת ברישום נסח טאבו הכרוך בעלות הנקבעת על פי אחוז מסוים (לרוב חצי אחוז) מהשווי האובייקטיבי של הנכס ו/או מחיר העסקה (הגבוה מבין השניים).
- עלות נוטריון - הנוטריון הוא הגורם המקצועי האמון על הליך רישום הנכס בטאבו, ולכן, שכר הנוטריון מהווה חלק בלתי נפרד מעלויות הרכישה המרכזיות. שכרו של הנוטריון נקבע על פי אחוז מסוים (לרוב אחד וחצי אחוז) מהשווי האובייקטיבי של הנכס ו/או מחיר העסקה (הגבוה מבין השניים) העלות מתבצעת באופן מדורג על פי גובה החוזה.
- עלויות עורך דין – עלות העורך דין מתחילה לרוב ב1,000 יורו מינימום ומגיעה לאחוז עד אחוז וחצי מהעסקה תלוי במוניטין של העורך דין בנוסף לסכום זה יש להוסיף 24% מע"מ.
- מתווך – עלות התיווך מתחילה ב2% אך היא נתונה למו"מ , על עלות זאת יש להוסיף 24% מע"מ.
- אדריכל/ מהנדס – לפני שאתם קונים נכס השלב החשוב ביותר הוא הבדיקה משפטית של עורך הדין ושל המהנדס /אדריכל שילכו לפלודמיה (האגף של העיריה שבו נמצאות כל אישורי הבנייה והתכנון) ויבקרו בנכס לראות שכל הבניה חוקית ושאין בעיות הנדסיות. עלות זו נעה לרוב בין 250 ל1,000 יורו בתוספת מע"מ של 24% . במקרים מסוימים בהם רוכשים נכס שנזקק לשיפוץ או שינוי יעוד, ניתן לסכם שבמקרה זה , שעלות הרכישה תהיה כחלק מעלות התכנון ותשולם רק עם הנכס נרכש.
- עלויות טיסה ולינה – כאשר רוכשים נכס בחו"ל ללא פעילות של יזם מנוסה ישראלי , יש צורך להוסיף את עלויות הטיסה, לינה ושהייה לפני רכישת הנכס לחלק מעלות הנכס. עלויות אלו אולי נראות תחילה כעלויות זניחות אך כאשר תוסיפו עלויות אלו לאקסל תוכלו לראות שהן מצטברות לעלות ממשית גבוהה שצריכה להתווסף כחלק מהעלות של הנכס.
מהו השווי האובייקטיבי של הנכס?
השווי האובייקטיבי של הנכס הוא אחד מהדברים הראשונים אותם משקיע הנדל"ן ביוון נדרש לעשות הוא לבדוק את השווי האובייקטיבי של הנכס וזאת על מנת להימנע מעלויות גבוהות במעמד חתימת החוזה. השווי האובייקטיבי של הנכס הוא למעשה השווי אותו קובעות הרשויות ביוון וזאת על מנת למנוע מצבים בהם עסקאות נדל"ן משולמות בחלקן בכסף שחור.
לצד העלויות המופיעות לעיל, קיימים מספר נושאים נוספים עליהם חשוב לשים את הדגש במסגרת הליך חישוב התשואה האמיתית וביניהם:
עלויות השיפוץ
עלויות שיפוץ - מעבר לעלות הישירה של השיפוץ הנקבעת בהתאם להיקף השיפוץ הנדרש לנכס, כל עבודת שיפוץ מחויבת בתשלום מע"מ בשיעור של 24%. חשוב לציין שתשלום מע"מ בגין עבודות שיפוץ נכס אינו מוחזר למשקיע. יש לשים לב לאיכות השיפוץ. ישנם מתווכים שאינם מדייקים בעלויות השיפוץ ויעריכו אותם בכ 500-600 יורו , לדוגמא, מחיר זה כולל אך ורק את הוצאות השיפוץ עצמו ללא העלויות מסביב. חשוב להכניס בחישובי השיפוץ גם את עלויות הפרמיטים שהם אישורי הבנייה או שינויי ייעוד בעת הצורך, תכנון אדריכלי, פיקוח EFKA (דומה לביטוח לאומי בארץ) וכדומה. תמיד יש לקחת בחשבון לפחות 7% של הוצאות בלתי צפויות שיכולות לעלות במהלך הבניה.
לסיכום – צריך לחשב את כל הוצאות הרכישה והשיפוץ למכנה של משוואת התשואה
להשארת פרטים
צד ההכנסות:
בצד ההכנסות נחשב תחילה את ההכנסות הצפויות משכירות באזור שבו אנו מתכוונים לרכוש ולהוריד את ההוצאות הבאות :
מיסים שנתיים - ביוון מונהג מס רכוש שנתי המכונה: מס אנפיה. מס זה נקבע בהתאם לבדיקה אותה מבצעות רשויות המס ביוון בנכס. בנוסף, קיים מס עירוני שנתי בשווי של 0.025% ל- 0.035% משווי הנכס על פי רשויות המס כמו כן מס הכנסה היווני הינו 15% מסך ההכנסות של עד 1,000 יורו בחודש שאחרי ה1,000 יורו המס עולה באופן מדורג ל35% ומעלה. מס נוסף ביוון חל על השכרה לחברות מסחריות בסך של 3.6% משווי השכירות ( בכתבה הבאה תמצאו מידע נוסף על המיסוי ביוון).
בת"מ – הוצאות בלתי צפויות , חשוב להוזיף סכום עבור הוצאות בלתי צפויות לתיקונים וכדומה במקרה שהדירה חדשה ואתם מקבלים אחריות מהקבלן ניתן הוסיף סכום מינימאלי.
ביטוח – כאשר רוכשים נכס בחו"ל יש תמיד לקחת בחשבון את עלות הביטוח של הנכס גם כלפי צד שלישי הדייר וגם למקרה של נזק חמור או שריפה.
ניהול הנכס - השקעות נדל"ן ביוון, בדומה לכל השקעת נדל"ן מעבר לים, מחייבות את המשקיע להסתייע בשירותיה של חברת ניהול נכסים האמונה בין היתר על תחזוקת הכנס ברמה השוטפת, איתור שוכרים, גביית דמי שכר דירה ועוד. עלויות הניהול הן העלויות המשמעויות ביותר בכל הנוגע לעלויות תחזוקת הכנס לאורך זמן, כאשר בחירה לא נכונה של זהות חברת הניהול עלולה להוביל לכך שהמשקיע יידרש לתשלום גבוה מדי חודש, דבר המקטין באופן משמעותי את התשואה.
לסיכום של צד ההכנסות יש להחסיר מההכנסה הצפויה את העלויות החודשיות כדי לקבל את החלק של המונה במשוואה.
בצד ההכנסות נחשב תחילה את ההכנסות הצפויות משכירות באזור שבו אנו מתכוונים לרכוש ולהוריד את ההוצאות הבאות :
מיסים שנתיים - ביוון מונהג מס רכוש שנתי המכונה: מס אנפיה. מס זה נקבע בהתאם לבדיקה אותה מבצעות רשויות המס ביוון בנכס. בנוסף, קיים מס עירוני שנתי בשווי של 0.025% ל- 0.035% משווי הנכס על פי רשויות המס כמו כן מס הכנסה היווני הינו 15% מסך ההכנסות של עד 1,000 יורו בחודש שאחרי ה1,000 יורו המס עולה באופן מדורג ל35% ומעלה. מס נוסף ביוון חל על השכרה לחברות מסחריות בסך של 3.6% משווי השכירות ( בכתבה הבאה תמצאו מידע נוסף על המיסוי ביוון).
בת"מ – הוצאות בלתי צפויות , חשוב להוזיף סכום עבור הוצאות בלתי צפויות לתיקונים וכדומה במקרה שהדירה חדשה ואתם מקבלים אחריות מהקבלן ניתן הוסיף סכום מינימאלי.
ביטוח – כאשר רוכשים נכס בחו"ל יש תמיד לקחת בחשבון את עלות הביטוח של הנכס גם כלפי צד שלישי הדייר וגם למקרה של נזק חמור או שריפה.
ניהול הנכס - השקעות נדל"ן ביוון, בדומה לכל השקעת נדל"ן מעבר לים, מחייבות את המשקיע להסתייע בשירותיה של חברת ניהול נכסים האמונה בין היתר על תחזוקת הכנס ברמה השוטפת, איתור שוכרים, גביית דמי שכר דירה ועוד. עלויות הניהול הן העלויות המשמעויות ביותר בכל הנוגע לעלויות תחזוקת הכנס לאורך זמן, כאשר בחירה לא נכונה של זהות חברת הניהול עלולה להוביל לכך שהמשקיע יידרש לתשלום גבוה מדי חודש, דבר המקטין באופן משמעותי את התשואה.
לסיכום של צד ההכנסות יש להחסיר מההכנסה הצפויה את העלויות החודשיות כדי לקבל את החלק של המונה במשוואה.
הטיפ שלנו
"העלויות הנ"ל מהוות רק חלק מהעלויות אותן יש לשקלל לפני חישוב התשואה האמיתית, כאשר חישוב התשואה ייעשה אך ורק על פי התזרים השוטף המגיע לאחר קיזוז כלל ההוצאות והתשלומים הנדרשים."
השקעות נדל"ן ביוון זה שובל יזמות
אנחנו בחברת שובל יזמות, עוסקים ומתמחים בניהול השקעות נדל"ן ביוון, כאשר השירותים המקצועיים המוצעים על ידינו, חולשים למעשה על כל ההיבטים הנלווים להשקעת נדל"ן ביוון, החל משלב איתור ההזדמנויות להשקעה וניתוח אנליטי מעמיק של פוטנציאל התשואה העתידית, דרך שירותים משפטיים ופיננסיים אשר נועדו לצרכי טיפול בנכס בהקשר של היבטי הרישום בטאבו והיבטי המיסוי השונים הנלווים להשלמת העסקה ועד להשבחת הנכס במידת הצורך ושירותי ניהול ותפעול הנכס לאורך זמן. כאשר אתם רוכשים מאיתנו דירה ואתם מחליטים להיות שכנים שלנו אתם יכולים להיות שקטים ובטוחים שלא יהיו לכם הוצאות נוספות עד קבלת הדירה והמחיר שלנו כולל את מלוא ההוצאות מההתחלה ועד הסוף. לרשותכם , מחשבון פיננסי באמצעותו ניתן לחשב את התשואה האמיתית אותה תשיגו לאורך זמן. לצפייה בבסיס הנתונים מהם מורכב המחשבון הפיננסי שלנו לחצו כאן.
אם גם אתם מחפשים אחר השקעות נדל"ן אטרקטיביות ביוון, אתם מוזמנים ליצור קשר עוד היום עם צוות המומחים שלנו.
אנחנו בחברת שובל יזמות, עוסקים ומתמחים בניהול השקעות נדל"ן ביוון, כאשר השירותים המקצועיים המוצעים על ידינו, חולשים למעשה על כל ההיבטים הנלווים להשקעת נדל"ן ביוון, החל משלב איתור ההזדמנויות להשקעה וניתוח אנליטי מעמיק של פוטנציאל התשואה העתידית, דרך שירותים משפטיים ופיננסיים אשר נועדו לצרכי טיפול בנכס בהקשר של היבטי הרישום בטאבו והיבטי המיסוי השונים הנלווים להשלמת העסקה ועד להשבחת הנכס במידת הצורך ושירותי ניהול ותפעול הנכס לאורך זמן. כאשר אתם רוכשים מאיתנו דירה ואתם מחליטים להיות שכנים שלנו אתם יכולים להיות שקטים ובטוחים שלא יהיו לכם הוצאות נוספות עד קבלת הדירה והמחיר שלנו כולל את מלוא ההוצאות מההתחלה ועד הסוף. לרשותכם , מחשבון פיננסי באמצעותו ניתן לחשב את התשואה האמיתית אותה תשיגו לאורך זמן. לצפייה בבסיס הנתונים מהם מורכב המחשבון הפיננסי שלנו לחצו כאן.
אם גם אתם מחפשים אחר השקעות נדל"ן אטרקטיביות ביוון, אתם מוזמנים ליצור קשר עוד היום עם צוות המומחים שלנו.