11/03/2022
בתקופה האחרונה הגיעו לאוזננו בשובל יזמות מספר מקרים של הונאות בתחום דירות להשקעה בחו"ל. מדובר בעסקאות שמקורן בתרמית בהן מוצגות לקורבנות עסקאות אטרקטיביות לכאורה, כשבפועל ביצוע העסקה יוביל את הרוכשים בסופו של דבר אל איבוד כספם.
ההונאות והתקלות ברכישת נדל"ן הינן מגוונות מאוד. לדוגמא, זוג שוכרים שהתחזו לבעלי הנכס ובעזרת זיוף מסמכי הדירה וחוזה מכר מכרו דירה שלמעשה אינה בחזקתם כלל. דוגמא נוספת, מתארת מתחזה לרוכש אשר הציע לשלם דמי רצינות ונעלם. כשבעלי הנכס מצאו קונה חדש והחלו בתהליך המכירה נמסר להם כי נרשמה הערת אזהרה המונעת מהם לבצע את העסקה. בעלי הנכס איתרו את המתחזה אשר סחט אותם בכספים רבים להסרת ההערה. דוגמא שלישית מתארת רשלנות בטיפול עו"ד. אישה נעזרה בשירותיה של עו"ד צעירה, מכרה את דירתה ורכשה דירה חדשה בעיר גדולה. הרוכשת הטרייה השקיעה, שיפצה את הדירה ונהנתה לגור בה. יום אחד הפתיעו אותה פקחים והאשימו אותה על שהסבה בית מלאכה לדירת מגורים והיא נאלצה לצאת מהדירה ולהשכיר אותה לבית מלאכה, בהתאם לייעוד שלה. דוגמא רביעית, חברת נדל"ן מכרה דירות למשקיעים במחירים מופקעים עם הבטחה להכנסה חודשית כשבפועל שכר הדירה שולם למעשה על-ידי המשקיעים עצמם ללא דיירים שוכרים.
השקעת נדל"ן בחו"ל הופכת בשנים האחרונות לעסקה פופולריות במיוחד עבור ישראלים רבים. כמו כן, פרשיות הונאה בתחום נדל"ן בחו"ל ממשיכות לצוץ ואף הופכות למתוחכמות יותר ויותר עם השנים. אנשים מכל שכבות האוכלוסייה נופלים קרבן להונאות או לטעויות תמימות שעולות להם בסכומי עתק. ההונאות מגיעות בשלל דרכים יצירתיות ולא מסובכות כלל, כשבסופן נותרים אנשים שהיו בעלי חלומות גדולים בידיים ריקות.
הונאות נדל"ן בחו"ל מופיעות בכלל סוגי העסקאות, גם בשכירויות בסכומים נמוכים וגם ברכישת דירות להשקעה בחו"ל בסכומים של מיליוני שקלים. מעורבים בהן עורכי דין, אנשי עסקים בעלי שם והן מתבצעות אפילו בתוך המשפחה. כמעט בכל עסקת רכישת דירות להשקעה בחו"ל יכולה להיות תקלה ולא תמיד ניתן להימנע ממנה. הונאות אלו אינן פוסחות על אף אדם בייחוד אם הוא לחוץ או מונע מהפחד לפספס הזדמנות ל"מציאה". השקעת נדל"ן בחו"ל הינה מורכבת ולעיתים עלולה להסתבך עקב היעדר בדיקות כנדרש על-ידי הצדדים לעסקה. חוסר תשומת לב של הרוכש עלול לסכן לו כסף רב.
תופעת הונאות נדל"ן בחו"ל נובעת מכך שתחום זה הפך בשנים האחרונות לשיח פופולרי בקרב הציבור והוא מושך אליו נוכלים המנצלים את התמימות או את חוסר הידע של הקורבנות.
אין ספק שבכל תחום ניתן למצוא נוכלים שאין בכוונתם לספק באופן הוגן את פרטי העסקה שבצעו, אך חשוב לזכור כי רוב היזמים ואנשי העסקים הם אינם כאלה. בכל מקרה, דרך ההתמודדות הטובה ביותר עם מקרה של הונאת נדל"ן בחו"ל היא שכירת עו"ד מנוסה והצמדות ליזם אמין בעל ניסיון בתחומו.
הונאות נדל"ן בחו"ל
בכתבה זו תגלו כיצד לזהות הונאות נדל"ן בחו"ל, נפרוס בפניכם מספר דפוסי פעולה של הונאות בתחום, נספק דוגמאות וכמובן, כלים להתגוננות.
סקירת ההונאות הנפוצות -
סקירת ההונאות הנפוצות -
- מכירת נכס שאינו בחזקת המוכר - הונאה המתבצעת באופן של התחזות תוך זיוף פרטי בעל הנכס. לדוגמא, שוכר דירה שהחזיק במסמכי הדירה ובתעודת הזהות של בעל הדירה טען לחזקה על הבית וניסה למכור אותו. במקרים דומים, בוצעו מכירות כפולות של דירות להשקעה בחו"ל ללא ידיעת בעלי הבית האמיתיים ששהו במדינה אחרת. דרך ההתגוננות הטובה ביותר הינה לשאול שאלות, לדבר עם שכנים ולהוציא בעצמכם את פרטי הבעלים של הנכס.
- מכירה למספר קונים - הונאה המתבצעת כאשר בעל הנכס מנהל הליך מכירה אל מול מספר קונים. לצורך הימנעות מכניסה להליכים משפטיים מול מספר רוכשי דירה נוספים עליכם להיעזר בעו"ד מקרקעין שיבדוק את נסח הטאבו וייצור מנגנון הגנה עם חשבון נאמנות עד לרישום נורת האזהרה על שמכם. במידה והנכם פועלים יחד עם יזם באפשרותכם לדרוש ממנו ערבות.
- העברת תשלום מזומן טרם חתימת חוזה - הונאה המתבצעת במסווה של עסקת "מציאה", משרד מפואר, עשרות אנשי מכירות ופרסומים מושקעים בשלטי חוצות, סלוגנים נוצצים עם הבטחת שווא לעסקה המשתלמת ביותר, המותנית בדמי הרשמה מידיים של מאות אלפי שקלים. בפועל עוקץ של מיליונים ומאות ישראלים מופסדים. אין לבצע תשלום אף לא חלקי טרם ביצוע חתימת חוזה מסודר לאחר בחינת העסקה לפרטי פרטים ובהתייעצות עם עו"ד. לא משנה כמה אטרקטיבית נשמעת העסקה וגם אם הזמנים דוחקים עד לכדי תחושת פספוס והחמצה. אין לבצע עסקאות רכישת דירות להשקעה בחו"ל בחיפזון שכן אנו עלולים להפסיד את ההון שעמלנו עבורו שנים רבות.
- הונאת שוכרים - אל תתביישו לבדוק את השוכרים שלכם ואף לדרוש מהם תעודת יושר. הונאות רבות בתחום הנדל"ן בוצעו על-ידי שוכרים. על-מנת להתגונן ממקרים מסוג זה, ברכישת דירות להשקעה בחו"ל, מומלץ להיעזר בשירותיה של חברת ניהול אמינה שדואגת לאינטרסים שלכם, לתחזוקת הנכס והשכרתו.
- פיל לבן[Y1] - עסקאות שמקורן בתרמית, כשהנכס מוצג כנדיר ורב ערך, לכאורה, כשבפועל מדובר במבנה ריק מתוכן בעל עלות אחזקה גבוהה יותר מן התועלת שהוא מפיק. מדובר בהונאות שמתבצעות בעיקר בעסקאות נדל"ן בחו"ל של רכישת בתים פרטיים ריקים (לרוב מתרחש בארה"ב) שאינם מושכרים וכך בעצם התשואה איננה קיימת ורק נוצרות הוצאות נוספות בלתי מבוטלות.
- רכישת נכס עם שיעבוד או חובות - הונאה הנעשית על-ידי מכירת נכס שעליו קיימים שעבודים/הלוואות או שיש עליו חובות. על-מנת להימנע ממקרים כאלו יש לבקש מעורך הדין המקומי שיבדוק את הטאבו במשרד הרישום האזורי ולהוציא את כל המידע הקיים על הנכס. בפעילות עם יזם יש לדרוש ממנו ערבות בארץ או ערבות של החברה הישראלית על מנת שתמיד תהיו מגובים.
- המצב הרישומי של הנכס - רכישת נכס למגורים כשבפועל הוא רשום כנכס משרדי או מחסן. כמו כן, מסירת מידע שגוי אודות גודל הנכס או בניות בלתי חוקיות. הונאות מסוג זה משפיעות בסופו של דבר על המס שעלינו לשלם בעבור דירות להשקעה בחו"ל, מאחר שכשנרצה להשכיר אותן לדיירים נגלה שעלינו לשלם מס גבוה יותר המחושב בהתאם לרישום האמיתי של הנכס, מאשר מס המשולם על השכרת דירת מגורים. טרם נבצע השקעת נדל"ן בחו"ל עלינו לבדוק במשרדי הרישום המקומיים מהו הרישום המדויק של הנכס, שם יופיעו כלל הפרטים האמיתיים וכך נימנע מהונאה.
- הונאות חברות ניהול - הונאה המתבצעת על-ידי המצאת תקלות שווא, חברת הניהול מנצלת את המרחק שלכם מהנכס ובעצם דורשת כספים עבור תיקונים שקריים. על-ידי פעילות עם יזם ישראלי בעל ניסיון הנותן מענה גם ביוון וגם בארץ ניתן להימנע מהונאות מסוג זה ולהיות רגועים שיש מי שמוודא שלא מרמים אתכם.
- הונאת אין דייר - הונאה שמקורה בהסתרת תשלומי השכירות של הדייר. מבחינתכם לא נמצא דייר לנכס שלכם אך בפועל הוא פשוט לא משלם לכם.
שימו לב לנורות האזהרה -
כמובן שמקרי ההונאות לא פוסחים גם על תושבי מדינת ישראל כמו שתואר במספר מקרים מפורסמים. לדוגמא, מכירת הדירות ברמת גן למספר רוכשים במקביל. דוגמא נוספת, היזם הישראלי שמכר לישראלים רבים דירות בברלין שלא קיימות כלל. דוגמא שלישית, כתב האישום שהוגש כנגד היזם שמעל בכספי המשקיעים כששיווק זכויות לדירה בקרקע חקלאית - עסקת מקרקעין במצג שווא שהיא נושאת פוטנציאל לרווח גדול, וכך יצר לעצמו תזרים מזומנים גדול לצורך תשלום חובותיו וצרכיו הפרטיים לרבות רכישת מכוניות יוקרה, דירות, ובגדי מעצבים, כשבאותו הזמן היה בהליך פשיטת רגל.
- תשואה חלומית יכולה להיות סיוט - כל הבטחת תשואה הינה נורת אזהרה ! יזם המבטיח למשקיעיו תשואה הוא לכל הפחות אינו מדייק ובמקרה הגרוע מכין לכם מלכודת. בנדל"ן אין באמת תשואה קבועה מובטחת והיא לרוב מותנית בסיכון. אם באזור מסוים אחוז התשואה השנתי הממוצע הינו 5 לא ייתכן שיימצא שם נכס המניב 12 אחוזי תשואה. זאת אומרת, שעל-מנת להבטיח תשואה יש לעשות מניפולציה בחלוקת הרווחים שעשו עליכם הכוללת לקיחת הרווח ממשקיע אחד על מנת לתת לשני (הונאות פונזי / שיטת פירמידה). אם מבטיחים לכם תשואה גבוהה - צאו מהעסקה.
- מחיר זול במיוחד? יש לעמוד על המשמר ולברר בדיוק את סיבת המחיר המיוחד. בדרך כלל נגלה כי אין מתנות חינם ושמדובר בהונאה.
- הימנעות מביטחונות או ממסירת ערבויות - רכישת דירה על הנייר טומנת בחובה סכנות רבות, כמו לדוגמא, מכירת נכס שאיננו קיים כלל. הימנעות ממסירת ביטחונות או ערבויות לצורך ביצוע השקעת נדל"ן בחו"ל מהווה נורת אזהרה, שכן לכל יזם בעל ניסיון וחברה יציבה עם תמיכה כלכלית קיימת האפשרות לספק זאת. יזם שלא נותן ערבות אישית או ערבות של חברת האם מומלץ שלא לעשות איתו עסקים.
- מימון היזם - אם נכנסתם לעסקת נדל"ן בחו"ל ונדרש מכם לבצע את מלוא התשלום הכולל את חלקו של היזם, אתם למעשה ממנים את היזם ואת הנכס שלו. חשוב להבין שבמקרה כזה, ברגע שהעסקה תיפול - ליזם לא יהיה מהיכן לשלם.
- הימנעות ממסירת מסמכי העסקה - היזם מסרב לתת לכם את כל המידע המפורט אודות ביצוע הרכישה? צאו מהעסקה !
- הפעלת לחץ לתשלום - ברגע שהיזם מראה סימני לחץ ודורש העברת מזומן ולא העברה בנקאית - זוהי נורת אזהרה.
- דרישה לתשלום במזומן - ברגע שמבקשים מכם מקדמה במזומן או תשלום מזומן לצורך ביצוע השקעת נדלן בחו"ל, זוהי נורת אזהרה.
- קבלת פירוט מדויק של עלויות העסקה - יש לדרוש מהיזם מראש את פירוט כלל העלויות הכרוכות בביצוע העסקה ואת המסמכים שמאשרים זאת - חוזה הרכישה. שיטה נפוצה בקרב הנוכלים הינה לגמד בפני הרוכש את ההוצאות של הרכישה שיכולות להגיע גם לסכומים של עד 30% מההוצאה.
- בדיקת טווח המחירים בסביבת הנדל"ן - עוד בטרם ביצוע העסקה יש תמיד לחקור ולבחון את טווח המחירים באזור המיועד, על מנת לוודא שאין פער משמעותי בין המחיר שהוצע לכם לבין המחירים האמיתיים של האזור. אם נראה שהעסקה טובה מדי או בגדר "מציאה" חייבת להידלק אצלנו נורת אזהרה. בנוסף, מקרי הונאה רבים נעשו במכירת דירות להשקעה בחו"ל במחירים גבוהים מערכם האמיתי בשוק כשלא התאפשר למשקיעים למכור את הנכסים לאחר מכן.
- העברת כספים אך ורק ולחשבון נאמנות או לאחר העברת הטאבו על שמכם ותשלום רק לאחר השיפוץ - נאמן מחזיק את הכספים בחשבון ייעודי עד לרכישת הנכס בפועל ורק לאחר שבוצעו כלל הסעיפים בחוזה המאפשרים זאת. כך הכסף אינו מוחזק בידי בעל הנכס או היזם המוכר, אלא אם קיבלתם את הזכות הרישומית והשיפוץ נעשה. הנאמן מחזיק בכתב נאמן ולפיו ההוראות לביצוע התשלומים. יש לשים לב לסעיפים המורים על ביצוע התשלום ושאכן מצוין כי עליכם לשלם רק לאחר סיום השיפוץ או העברת הרישום בטאבו, אחרת הנאמן לא יעיל עבורכם. בביצוע השקעת נדל"ן בחו"ל דרשו לבצע את התשלום רק לאחר שקיבלתם נכס או שירות ביד.
- בדיקת רישומים - יש לדרוש את נוסח הטאבו טרם ביצוע עסקת השקעת נדל"ן בחו"ל וגם לאחריה. בנסח הטאבו ניתן לראות את פרטי הנכס המלאים הכוללים את הבעלים האמיתיים שלו.
- הכבירו בשאלות - אל תתביישו לשאול את כל השאלות בכל שלב. במידה ועולה חשד לאורך התהליך יש לבדוק אותו באופן מידי!
כמובן שמקרי ההונאות לא פוסחים גם על תושבי מדינת ישראל כמו שתואר במספר מקרים מפורסמים. לדוגמא, מכירת הדירות ברמת גן למספר רוכשים במקביל. דוגמא נוספת, היזם הישראלי שמכר לישראלים רבים דירות בברלין שלא קיימות כלל. דוגמא שלישית, כתב האישום שהוגש כנגד היזם שמעל בכספי המשקיעים כששיווק זכויות לדירה בקרקע חקלאית - עסקת מקרקעין במצג שווא שהיא נושאת פוטנציאל לרווח גדול, וכך יצר לעצמו תזרים מזומנים גדול לצורך תשלום חובותיו וצרכיו הפרטיים לרבות רכישת מכוניות יוקרה, דירות, ובגדי מעצבים, כשבאותו הזמן היה בהליך פשיטת רגל.
הטיפ שלנו
"על מנת להימנע מנפילת קורבן למקרים מהסוג המתואר בכתבה הקפידו לבצע את כלל הצעדים והבדיקות טרם ביצוע השקעת נדל"ן בחו"ל והריחו את סימני האזהרה. היו מציאותיים, אל תלכו שבי אחר הבטחות לתשואות."
השקעת נדל"ן בחו"ל הינה תהליך מורכב. ניסיון לא ניתן לרכוש בכסף. לכן, עדיף להיצמד ליזם בעל ניסיון עם מומחיות ביעד הרצוי של השקעת נדל"ן בחו"ל שמכיר היטב את האזור. שותפות זו יכולה למנוע מכם איבוד כספים ועוגמת נפש רבה ולהביא אתכם למחוז חפצכם ולהחזקת דירות להשקעה בחו"ל בעלות תשואה מניבה ולעסקה בטוחה. מומלץ להיכנס לשותפויות אמיתיות עם יזם בעל ניסיון ברכישת דירות להשקעה בחו"ל ולהשקיע חלק מההון בידיעה שהוא משקיע גם את חלקו.
שובל יזמות הינה חברת קבלן יזם המומחית בתחום השקעות נדל"ן בחו"ל וביוון בעלת ניסיון רב בתחומה המלווה באנשי מקצוע ייחודיים, עורכי דין עתירי ידע ומומחי נדל"ן שיעשו הכל על-מנת להבטיח את הצלחת השקעת הנדל"ן שלכם.
שובל יזמות הינה חברת קבלן יזם המומחית בתחום השקעות נדל"ן בחו"ל וביוון בעלת ניסיון רב בתחומה המלווה באנשי מקצוע ייחודיים, עורכי דין עתירי ידע ומומחי נדל"ן שיעשו הכל על-מנת להבטיח את הצלחת השקעת הנדל"ן שלכם.
דרוקסיט.