פרק 23 - איך בוחרים מיקום להשקעה בנדל"ן

כך אנחנו בשובל יזמות בוחנים מיקום להשקעה:

1. תיירות
אזור עם תנועת תיירות גבוהה לרוב נהנה מביקוש מוגבר להשכרה קצרה ומעלייה עקבית במחירי השכירות. תיירות תורמת גם לחוסן הכלכלי של האזור. במרכזי ערים מתויירות, כמו שניתן לראות בקלות בדוגמאות של השקעות בסלוניקי, זהו פרמטר משמעותי.

2. אוניברסיטאות
מרכזים אקדמיים מביאים קהל צעיר ויציב של סטודנטים, שמייצרים ביקוש לדירות קטנות. יתרון נוסף הוא התחלופה: סטודנטים לרוב אינם משתכנים לאורך זמן, דבר שמאפשר לעדכן את שכר הדירה מדי תקופה. השקעה ליד אוניברסיטאות דורשת השקעה נמוכה יחסית בדירה אך יכולה להניב תשואה גבוהה.

3. מצב סוציו-אקונומי
לפני שנמשכים לתשואה גבוהה, חשוב לבדוק מי מתגורר באזור. שכונות חלשות מבחינה סוציו-אקונומית עלולות לשאת סיכון גבוה יותר. בחינה של קהל היעד תאפשר להבין מהו גובה שכר הדירה הריאלי והאם יש יציבות בהשכרה.

4. תשתיות והתפתחות
פיתוחי תשתית כמו רכבת תחתית, נמל, או שדה תעופה חדש, מאותתים על עתיד כלכלי מתפתח. כמשקיעים, חשוב לזהות אזורים שממש עכשיו נכנסים לצמיחה כזו, כמו שראינו במקרים רבים של השקעות בסלוניקי, במיוחד סביב פרויקט המטרו החדש.

5. מוקדי תעסוקה
הימצאות של אזורי תעשייה, פארקי הייטק או מוסדות רפואיים מהווים עוגן למשיכת אוכלוסייה. ככל שהשכר באזור גבוה יותר, כך גדל פוטנציאל השכירות והערך העתידי של הנכס.

6. מיסוי
חלק מהמדינות או הערים מציעות הטבות מס למשקיעים זרים. מדיניות כזו מושכת משקיעים מכל העולם ויכולה להעלות את רווחיות ההשקעה באופן משמעותי. במיוחד כאשר בוחנים השקעות בסלוניקי, חשוב לבדוק מהי מדיניות המס הרלוונטית, כדי להיערך מראש ולא לגלות הפתעות.

7. קִרבה גיאוגרפית
אם ההשקעה דורשת ניהול, חשוב שהיא תהיה נגישה אלינו. מרחק טיסה של למעלה מ-5 שעות עלול להפוך ביקור תקופתי או טיפול דחוף בבעיה לעניין מורכב.

8. יציבות שלטונית
מערכת שלטונית דמוקרטית ויציבה, במיוחד אם היא חלק מהאיחוד האירופי, תורמת ליציבות ההשקעה. כל עוד קיימת תמיכה כלכלית חיצונית והמדינה שומרת על מדיניות ברורה, יש פחות חשש משינויים קיצוניים.

9. שיעור השתתפות פיננסית
חשוב לבדוק את אחוז ההשתתפות של האזרחים בשוק ההון ובהלוואות, ואת שיעור הבעלות על דירות במדינה. ככל שהאזרחים מעורבים פחות, יש פוטנציאל לכניסת מימון חדש שיכול להניע את השוק. זהו כלי עזר חשוב לניתוח העומק כששוקלים השקעות בסלוניקי לעומת שווקים אחרים.

10. ביקוש עתידי
ילודה גבוהה מצביעה על צורך עתידי בדירות. בדומה לכך, אזורים עם תיירות עולמית רחבה מעלים את הסיכוי לביקוש לדירות נופש. בשני המקרים, יש מקום לצפות לעלייה בביקוש לאורך זמן.

11. היצע מוגבל
שוק נדל"ן שבו קשה לבנות חדש או שאין קרקעות זמינות - מבטיח שמירה על ערך. לדוגמה, השקעות בסלוניקי מתאפיינות בהיצע מוגבל במרכז העיר, גם בגלל תקנות בנייה וגם בגלל חוסר בשטח פנוי. נתון זה מעניק יתרון למשקיעים שנכנסים בשלב מוקדם.

12. מערכת חינוך
מדינות עם חינוך נגיש ואיכותי נוטות לגדול כלכלית בעתיד. מערכת שמקדמת יזמות והשכלה מייצרת אזרחים שמובילים צמיחה. כשמערכת החינוך חלשה, יש סיכון עתידי לכלכלה.

13. שוק המימון
זמינות הלוואות, ריביות מקומיות, מדיניות בנקים, כל אלה משפיעים על יכולת האזרחים לרכוש נכסים ולקדם פעילות נדל"נית. זהו פרמטר הכרחי בהערכת כדאיות השקעה.

דוגמה אישית

אם נבחן את כל הגורמים שלמעלה, נבין למה אנחנו בשובל יזמות בחרנו להתמקד בהשקעות בסלוניקי. העיר מציגה שורה של יתרונות, החל מתיירות ומוסדות אקדמיים, דרך פיתוח תחבורתי מסיבי ועד לסביבה דמוקרטית ומטבע יציב.

בפרק הבא נדבר על הסיכונים שמאפיינים השקעות נדל"ן בחו"ל - ואיך להתמודד איתם נכון כדי למזער נזקים מראש.

להאזנה לפרק 23 "איך לבחור מיקום בנדל"ן?" בפודקאסט בנושא השקעות, לחצו כאן.