פרק 16 - מימון ומינוף

מה זה בעצם מימון ומינוף?

מימון ומינוף הם כלים פיננסיים שבאמצעותם ניתן להגדיל את כמות ההון הזמין להשקעה. מצד אחד, מדובר באחת הדרכים היעילות ביותר לחיסכון ולהרחבת ההשקעות. מצד שני, אם לא מנהלים זאת נכון, עלולים להגיע למצב של הפסד משמעותי.
הלוואה מאפשרת למשקיע לקבל סכום כסף מיידי, שבו ניתן להשתמש לצורך קניית דירות ביוון להשקעה או השקעות אחרות. היתרון כאן הוא שההלוואה מאפשרת לנצל הזדמנויות השקעה באופן מיידי, תוך פריסה של עלות ההחזר לאורך זמן. כך ניתן להשקיע ולהגדיל את ההון העצמי תוך תכנון נכון של תזרים המזומנים.

מהם הסיכונים?

החיסרון המרכזי במינוף הוא שמדובר בכסף שאינו שייך למשקיע – אלא בכסף שחייבים להחזיר. אם אין תזרים הכנסות יציב שיכול לכסות את ההחזרים, ההשלכות עלולות להיות משמעותיות. לדוגמה, במקרה של משבר כלכלי פתאומי או ירידת ערך הנכס, ייתכן מצב שבו יידרש המשקיע לשלם את ההלוואה מבלי שתהיה לו הכנסה מספקת לכיסוי ההחזרים.

מה היתרון הגדול במינוף?

היתרון טמון בכך שהמשקיע מרוויח על כסף שאינו שלו. לדוגמה, אם נלקחה הלוואה בריבית של 3% וההשקעה מניבה 5% נטו, נוצר רווח של 2% על ההון הממונף. כלומר, התשואה בפועל גבוהה יותר מזו שהייתה מתקבלת בהשקעה ללא מינוף. זהו מודל שמיושם גם ברכישת דירות ביוון להשקעה, לדוגמא.

מה חשוב לבדוק לפני שלוקחים הלוואה להשקעה?

חשוב להבין שברגע שלוקחים כסף שאינו שלנו, הסיכון גדל משמעותית. לדוגמה, אם בעבר הושקעו 100,000 אירו בלבד, ההפסד המקסימלי היה סכום זה. אך אם נוספה לכך הלוואה של 100,000 אירו נוספים, הרי שהסיכון הפוטנציאלי הכפיל את עצמו.
השקעות נדל"ן נחשבות לבטוחות יותר מהשקעות בשוק ההון, במקרה זה, מאחר שהן אינן תלויות בתנודתיות יומית כמו מניות. כאשר מדובר בנכס מניב כמו דירות להשקעה בסלוניקי, ניתן להעריך את ההכנסה משכירות מראש, ולתכנן את המימון בהתאם להכנסות הצפויות. עם זאת, תמיד יש לוודא שהתשואה מספיקה לכיסוי החזרי ההלוואה ולייצור רווח אמיתי.

איך מחשבים את השפעת המינוף על התשואה?

כאשר מחשבים את התשואה של השקעה ממונפת, יש לקחת בחשבון גם את החזרי הקרן והריבית כחלק מההוצאות. ההשוואה בין תשואה של נכס שנרכש במימון לבין נכס שנרכש מהון עצמי בלבד יכולה להמחיש זאת היטב.

לדוגמה: 
- השקעה של 200,000 אירו, מתוכה 100,000 הון עצמי ו-100,000 הלוואה.
- החזר ההלוואה (כולל ריבית) עומד על 11,000 אירו לשנה, והשכירות מניבה הכנסה של 20,000 אירו לשנה.
- הרווח השנתי עומד על 9,000 אירו, והתשואה על ההון העצמי היא 9%.
- לעומת זאת, אם כל הסכום היה ממומן מהון עצמי, התשואה הייתה 10%.
זה מראה שהשימוש במינוף יכול להגדיל את התשואה, אך רק אם נלקח בחשבון התזרים החיובי של ההשקעה. במקרה של קניית דירות להשקעה ביוון, יש לקחת בחשבון גם היבטים נוספים כמו עלויות מיסוי, אחזקה ותנודות בשוק המקומי.

איך מינוף משפיע על עסקאות פליפ?

מינוף יכול להיות משתלם במיוחד בעסקאות פליפ, שבהן רוכשים נכס במחיר נמוך ומשביחים אותו למכירה מהירה. לדוגמה, אם נרכש נכס ב-200,000 אירו ונמכר לאחר שנה ב-250,000 אירו, התשואה יכולה להיות משמעותית. אך אם לא מצליחים למכור את הנכס בזמן, הסיכון גדל.
לכן, כשבוחנים עסקאות כאלה, חשוב לוודא שהשוק מאפשר מכירה מהירה במחיר הרצוי. למשל כשקונים דירות להשקעה בסלוניקי או בכל מקום אחר צריך לוודא שיש ביקוש גבוה ושוק פעיל לרכישת נכסים.

מינוף כהזדמנות – אך גם כסיכון

הלוואה היא כלי שיכול להאיץ את קצב הצמיחה של ההון, אך היא גם מכשיר פיננסי מסוכן. אם נרכש נכס ללא הון עצמי והוא לא מושכר, התשואה עלולה להפוך לשלילית, והפסד פוטנציאלי עשוי להיות גבוה מאוד. לכן, מומלץ לקחת הלוואה רק כאשר יש ביטחון בתזרים ההכנסות וביכולת לעמוד בהחזרים. הסיכון בהלוואה מאוד גדול ולכן אני אישית ממליץ לקחת הלוואה נטו לטובת הגדלת החיסכון וכוח ההשקעה כלומר לטובת השקעה שהעודף תזרים החיובי שלה גדול לפחות ב25% מהחזרי הלוואה.

דוגמאות אישיות

במהלך שתי עסקאות פליפ שביצעתי בנדל"ן ביוון, נמנעתי משימוש בהלוואות, ובמקום זאת השתמשתי באסטרטגיית פרי-סייל לצורך מימון העסקה. לעומת זאת, בעסקת פליפ בארץ, לקחתי משכנתא כחלק מהאסטרטגיה הפיננסית שלי.

לסיכום

מינוף יכול להיות כלי רב-עוצמה עבור משקיעים, במיוחד בתחום רכישת נדל"ן בחו"ל. עם זאת, חשוב להשתמש בו בצורה מחושבת ולוודא שהתשואה על ההשקעה גבוהה מהעלויות הכרוכות בהלוואה. תכנון נכון של המימון, בחירת הנכסים בקפידה וניהול נכון של התזרים הם המפתחות להצלחה.
בפרק הבא נדבר על השקעות אלטרנטיביות.

להאזנה לפרק 16 " מימון ומינוף " בפודקאסט בנושא השקעות, לחצו כאן.