מיסוי נדל"ן ביוון וההקלות שכדאי להכיר
נדמה שהישראלים מאוד אוהבים את יוון, ובעיקר את החופים, את בתי המלון ואת המחירים האטרקטיביים לתיירים. אלא שבשנים האחרונות יוון הפכה ליעד מבוקש לא רק לחופשת קיץ קצרה, אלא גם להשקעות בתחום הנדל"ן. כדי להמשיך ולשדרג את מעמדה של המדינה בקרב המשקיעים, הממשלה אף הכריזה על מספר צעדים דרמטיים בתחום המיסוי. בפרט נקבעו הקלות מס שונות וחשובות מאוד.
שוק הנדל"ן ביוון – נתונים שכדאי להכיר
היום כבר ברור לחלוטין כי עבור המשקיעים, יוון היא יעד אטרקטיבי במיוחד. למעשה, הביקוש לנכסים במדינה גבוה מאוד, ובמקביל ניתן לזהות עלייה ניכרת בתחום התיירות, עם עשרות מיליוני תיירים שהגיעו אל המדינה ב- 2018 וב- 2019. השילוב בין שני משתנים אלה משמעותי, והוא מסביר את הביקוש בנכסים להשכרה, הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך, וכפועל יוצא מכך גם את התשואה הגבוהה.
זהו לא היתרון היחיד של יוון, כמובן. למעשה, המשבר הכלכלי במדינה הוביל לירידת ערך ניכרת, מה שמאפשר למשקיעים הישראלים ליהנות ממחירים מצוינים ומעליית הערך שבוודאי תגיע בהמשך. המרחק הקצר בין המדינות הופך גם את מלאכת ניהול הנכס לפשוטה יותר, והוא מגביר את יכולת השליטה בו.
אמנת המס בין ישראל ליוון
חשוב להזכיר כי אמנת מס בין ישראל ליוון קיימת במשך למעלה משני עשורים. למעשה, אמנה זו נחתמה כבר ב-1995, במטרה למנוע מצבים שבהם ייגבה מהמשקיעים מס כפול. כך, מי שמחליט למשל להגר אל המדינה או לרכוש בה נכסים לצורכי השקעה, רשאי לנקוט בצעדים שימנעו גביית מס מיותר על הכנסותיו. אם כן, כדי להיחשב כתושב יווני יש להימצא במדינה 183 יום לפחות במהלך 12 חודשים רצופים, ובמקרים מהסוג הזה יידרש תשלום מס על רווחים שנצברו – ולא רק בשטחה של יוון.
במקרים אלה, בהם יש לאדם תושבות גם בישראל וגם ביוון, ייבחנו מספר משתנים לעומק, לרבות מיקומו של בית הקבע של התושב, היכן הוא שוהה זמן ממושך יותר וכן ההסכמה ההדדית בין שתי המדינות. כאמור, בשנה האחרונה נכנסו לתוקף הקלות נוספות, עליהן נרחיב בהמשך, והן משמעותיות מאוד מבחינת המשקיעים.
שיטת המיסוי ביוון
על פי שיטת המיסוי ביוון, משקיע פרטי שמחליט לרכוש נכס מחויב בתשלום מס על הרווחים שלו ביוון בלבד. בנוסף, בזכות אמנת המס בין ישראל ליוון, ניתן ליהנות מעוד כמה וכמה הטבות מרכזיות, לרבות ביטול מיסים כמו ארנונה או מס שבח. המשמעות הברורה היא חיסכון ניכר בעלויות ותשואה מרשימה הרבה יותר. זאת בהשוואה לישראל, שבה מחירי הדירות גבוהים יותר והתשואה הממוצעת נמוכה יותר.
הקלות מיסוי ביוון בשנת 2020
כאמור, ב-2020 הודיעה ממשלת יוון על שינויים דרמטיים במדיניות המיסוי שלה, וזוהי בשורה של ממש עבור משקיעי הנדל"ן במדינה. כצעד ראשון נקבע שיעור מס חברות מופחת, והוא עומד כיום על 24% אחוזים לעומת 28% בעבר. בנוסף ירד גם שיעור ניכוי המס מ-10% ל-5% בלבד. במילים אחרות, כאשר חברה יוונית מחלקת דיבידנד לתושב זר (כלומר ישראלי), שיעור המס שינוכה מתוכו יהיה נמוך מזה שנהוג היה בעבר.
טבלת מיסים ביוון
- מס רכישה של נכס - 3.09% מהשווי של הנכס לפי רשויות המס או מחיר העסקה הגבוה מביניהם. המס משולם כשלושה ימים לפני ביצוע עסקת הרכישה של הנכס.
- מס אנפיה – מס רכוש שנקבע לפי השווי של רשויות המס, לא ניתן לדעת באמת את גובה הסכום ללא בדיקה עם רשויות המס. המס משולם פעם בשנה לרוב בין החודשים יולי לספטמבר.
- מע"מ – 24% במקרה של נדל"ן - יש חשיבות גדולה למע"מ, מכיוון שאין מע"מ על מכירה של נדל"ן. קיים תשלום של מע"מ בעת עבודות שיפוץ הנכס שלא יוחזר למשקיע ועל כן יש לשים לב ולבצע תכנון מקיף בנושא. קיימים גם מיסי מע"מ מופחתים לענף המלונאות לדוגמה עומדים על 13% וכדומה ואף סקטורים עם מע"מ בשיעור אפס.
- קיים מס שנתי בגובה 15% על שווי הנכס לפי רשויות המס - בכל עת שבה חברה לא מספקת לרשויות המס מידע מקיף לגבי כל בעלי המניות בה או שיש בעל מניות שאין לו מספר מס יווני.
- מיסוי עירוני שנתי – לרוב משולם ביחד עם האנפיה בין 0.025% ל 0.035% משווי הנכס לפי רשויות המס.
- מס הכנסה מדורג על הכנסה משכירות של נכס נדל"ן לפרטיים – ילקח מגובה השכירות המלא של הפרט ללא ניכוי של פחת או הוצאות אחרות.
0 עד 12,000 – 15%
12,001 עד 35,000 – 35%
35,001 ומעלה – 45%
- מס בולים -
- במקרה של הלוואה יהיה מס בולים בגובה של 2.4% מקרן ההלוואה.
- במקרה של השכרת נכסים מסחריים 3.6%. כאשר חברה משכירה נכס מסחרי לחברה אחרת, 3.6% מהשכירות החודשית של הנכס תשולם למס הכנסה.
- במקרה של השקעת הון שניה בחברה יהיה מס 1% מסך ההשקעה הנוסף.
- מס רווחי הון עומד על 15% במקרה של מכירת ניירות ערך, אחזקות בשותפות וכדומה.
- מס החברות עומד היום על 22%. במקרה של חברה שמחזיקה בנדל"ן, ניתן לקבל ניכוי של הוצאות החברה וניכוי של פחת בסך של 4%. אך בעת משיכת הרווח יהיה מס במקור של 5% ובנוסף בעת קבלת הרווח בארץ תהיה השלמה ל 25% או 30% תלוי באם מדובר בבעל מניות מהותי.
- מס על ריבית והלוואות – בעת קבלת הלוואה יש לחשב מס בסך של 0.5% מהקרן השנתית בכל תשלום של ריבית ומס בולים בגובה של 2.4% מקרן ההלוואה. במקרים של תכנון נכון והלוואה בצורה של אג"ח (רק חברה מסוימת יכולה לתת הלוואה כזאת) ניתן להימנע מתשלום מיסים אלה.
- מס שבח על נדל"ן – בעת מכירת נכס של פרט קיים מס שבח בסך של 15% על הרווח ועל כן בכל השקעה יש לחשוב על רישום של כל חשבוניות השיפוץ, בייחוד בהשקעה בסוג של הסבה ממסחרי למגורים, שם רכישת הנכס הינה מאוד נמוכה. למרות זאת קיים פטור לפרטים של מכירה של עד שתי דירות למשך שלוש שנים, עד ספטמבר 2022. למרות זאת יש להיזהר מאוד שמס הכנסה היווני לא יראה את ההשקעה כעסק לפי פרמטרים שנמצאים אצלו וידרוש תשלום מס גבוה אף יותר מה 15%.
- מס סופלמנטרי – מס שנתי על ישות משפטית בגובה של 0.55% מהשווי האובייקטיבי אשר משולם יחד עם האנפיה.
השקעות נדל"ן ביוון - השקעה משתלמת והקלות מס אטרקטיביות
אם כן, אין ספק שהמשקיעים הישראלים יכולים למצוא ביוון המון יתרונות ברורים, ולא רק בקרבת החופים. ממחיריהם הנמוכים של הנכסים במדינה ועד לביקוש הגבוה ולתשואה המרשימה, יש בהחלט סיבות טובות להשקות נדל"ן ביוון, מדינה שנמצאת במרחק טיסה קצרה מנתב"ג. כשמוסיפים לתמונה גם את אמנת המס ואת ההקלות שמעניקה ממשלת יוון למשקיעים, נראה שמדובר בצעד משתלם מאוד, שעשוי להניב רווחים מצוינים לישראלים שמחפשים אפיק השקעה נוח לטווח הארוך. למרות זאת, כמו כל נושא המס יש לבדוק לעומק ולבחון את כל הפרמטרים ולהיזהר. ברכישה ביחד עם חברה מקצועית שבודקת לעומק את כל הנתונים בשבילכם תוכלו לישון בשקט ללא הפתעות ולדעת שבמקרה שיהיו הפתעות יהיה לכם מישהוא מקצועי שיטפל בכם.
הטיפ שלנו
"תמיד התייעצו עם איש מיסוי. הוראות ותקנות המס משתנות לפרקים ויכולות להיות שונות לכל פרט בהתאם לסוג פעילותו והכנסתו האישית."
הצוות שלנו בוחן את השינויים במס באופן תמידי עם מומחים בתחום ועובד עם משרד רואה החשבון של Roussos וGT יוון, אחד מששת משרדי הראיית חשבון הגדולים בעולם.
דרוקסיט.