הערכת עלויות לקניית דירות ביוון – עו"ד תיאודורוס חצאלכסנדרו
1. רישום נסח טאבו (יווני) – בעת הקניית הדירה ביוון יש צורך לרשום את הנכס על שמכם באתר זה תוכלו לעמוד את עלויות הרישום.
http://cloudservices.ktimanet.gr/TameioWebCalculator/WebCalc.aspx
על מנת לחשב עלות רישום נכס בטאבו היווני, ראו לינק למעלה.
א. בחלון השלישי נרשום את מחיר הנכס (הגבוה מבין מחיר השוק והמחיר המבוקש)
ב. בחלון הרביעי והחמישי נרשום את מס' הנכסים (מס' הדירות אשר נבקש לקנות/למכור)
ג. החלון השישי מקושר למשכנתא, לכן נרשום את הספרה אפס
ד. בחירה בחלון האחרון "Υπολογισμός" תראה לנו את סך העלויות, סכום שיופיע בתחתית העמודה "Σύνολο"
2. מס רכישה –
מס הרכישה עומד על 3.09% (הגבוה מבין המחיר האובייקטיבי או מחיר העיסקה). המחיר האוביקטיבי הינו מחיר שנקבע על ידי רשויות המס בשנים קודמות ובחלק מהמקרים יהיה גבוה ממחיר הנכס.
מס שבח -
עד לסוף שנת 2022 אין צורך בתשלום מס שבח במהלך מכירת נכסים (כאדם פרטי), אך לאחר מכן, רוב הסיכויים שיהיה צורך בתשלום מס שבח.
המס הנו 15% משווי הנכס (ההפרש בין מחיר הרכישה ומחיר המכירה).
ואולם, ישנו גורם פחת שחל על מס השבח (בהתאם למס' השנים שהנכס היה ברשותך). ראו פירוט בטבלה הבאה –
| מספר שנים שהרכש ברשותך |
שיעור הפחת |
| 1 עד 5 |
0.95 |
| 5 עד 10 |
0.87 |
| 10 עד15 |
0.79 |
| 15 עד 20 |
0.73 |
| 20 עד 25 |
0.66 |
| 25 ומעלה |
0.61 |
-
עמלת שירות נוטריוני – בעת ביצוע השקעות נדל"ן בסלוניקי ובעת קניית דירה ביוון, הנוטריון הינו הגורם שרושם את החוזה ומבצע את הרישום.
-
אחוז לפי מחיר (הגבוה מבין מחיר השוק והמחיר המבוקש)
| סכום ביורו |
אחוז |
| עד 120,000 |
0.80 |
| 120,000.01 עד 380,000 |
0.70 |
| 380,000.01 עד 2,000,00 |
0.65 |
| 2,000,000.01 עד 5,000,000 |
0.55 |
| 5,000,000.01 עד 8,000,000 |
0.50 |
| 8,000,000.01 עד 10,000,000 |
0.40 |
| 10,000,000.01 עד 12,000,000 |
0.30 |
| 12,000,000.01 עד 20,000,000 |
0.25 |
3.2 עלויות נוספות –
בנוסף למצוין לעיל, הנוטריון יגבה 5 אירו לעמוד בחוזה + 4 אירו לעמוד מכל העתק שייעשה לחוזה + 10 אירו להצהרה שעליו להכין. לכן, לכל חוזה סטנדרטי תהיה עלות נוספת של כ- 300 אירו.
3.3 24% מע"מ יתווספו לכל אחת מהעלויות לעיל.
(תיתכן אפשרות של משא ומתן לעלויות הנוספות בסעיף 3.2)
4. מתווך –
הסכום המקובל כעמלת תיווך על עסקה הינו 2% משווי העסקה פלוס 24% מע"מ.
5. עורך דין – עורך הדין הינו הדמות החשובה ביותר בהליך קניית דירות ביוון או מכירה של השקעת נדל"ן ביוון. העלות המקובלת של עורך דין הינה 1% משווי העסקה עם מינימום של 1,000 יורו (פלוס מע"מ). עורך הדין הוא שבודק את הנכס לפני הרכישה ומלווה את הקונה בעת כל רכישה. עורכי הדין הטובים אף יקחו 1.5% פלוס מע"מ.
6. ארכיטקט – לפני תהליך של קניית דירה ביוון ארכיטקט נדרש לבדוק שהנכס תקין ואין חריגות בניה. עלות ביצוע הנ"ל בסלוניקי יכולה לנוע בין 250 ל 1,000 יורו פלוס מע"מ.
*יש לזכור שמדובר בעלויות מקובלות בשוק וקיימים עורכי דין אשר יידרשו יותר בהתאם לניסיון שלהם. לפעמים מומלץ לשלם על עורך דין או יועץ אחר תלוי בערך המוסף שמתקבל ממנו. אך יש להיזהר כאשר מבקשים ממכם פחות.
הטיפ שלנו
"כדי לחשב תשואה צריך לחשב את כל העלויות של הרכישה גם בארץ וגם ביוון. כאשר רוכשים נכס בשיתוף פעולה עם חברתנו, המחיר שנקבע הינו סופי."
כאשר מבצעים השקעה בשיתוף פעולה איתנו ידוע וברור מראש שהמחיר כולל את כל העלויות ולכן יש ראש שקט ואין צורך במשא ומתן או חשש מתשלום לא מדויק.
תאודורוס חצאלכסנדרו בעל משרד לעריכת דין בסלוניקי וסניף נוסף באתונה. הוא סיים לימודי עריכת דין באוניברסיטת אריסטוטל של סלוניקי ולימודי תואר שני במשפט בינלאומי וציבורי.
עו"ד חצאלכסנדרו עוסק בעריכת דין מאוגוסט 2008 והחל את דרכו כעו"ד מתלמד אצל אביו, אשר היה גם הוא עו"ד במשך 45 שנים.
עו"ד חצאלכסנדרו מתמחה במשפט הנדל"ני ובעל ניסיון רב בכל הקשור לתחום (תהליך רכישה, חוזי שכירות, חוזי בנייה, אישורי תושבות, חברות נדל"ן ועוד).
דרוקסיט.