07/06/2023
כאשר רוכשים דירה להשקעה ביוון או בכלל בחו"ל, ובייחוד כאשר מבצעים השקעת נדל"ן בחו"ל בצורה של נכס מניב, הנקודה החשובה ביותר היא לדעת למי אתם משכירים ומהם הסעיפים שחשוב ביותר שיופיעו בחוזה. הבנת מאפייני קהל המשכירים ומאפייניו הייחודיים של החוק בכל מדינה בה אתם מעוניינים להשקיע היא חשובה מאוד לסיכויי הצלחת ההשקעה שלכם. השקעת נדל"ן ביוון איננה דומה להשקעת נדל"ן בישראל ומאפייני נדל"ן בסלוניקי אינם דומים למאפייני דירות להשקעה באתונה. להלן מספר דגשים שחשוב לשים אליהם לב לפני הכנת חוזה שכירות בסלוניקי ובחירת הדייר המתאים.
תוכן עניינים:
- מגמת עליית מחירי נדל"ן סלוניקי
- עקרונות ההשכרה בסלוניקי
- איך לבחור מיקום בתוך העיר
- אפשרויות ההשכרה של נדל"ן סלוניקי
- נקודות חשובות לבחינה טרם חתימת חוזה השכרה בסלוניקי
- מה חשוב שיופיע בחוזה
טרם ביצוע קניית דירות ביוון והשכרתן לדיירים המקומיים, יש להכיר לעומק את המקביל היווני לחוק הגנת הדייר. חוק הגנת הדייר ביוון שומר על הדיירים מפני אפשרות של פינוי ועל כן, בעת כתיבת החוזה וניהול הנכס יש לקבל ליווי מקצועי של צוות מומחה בנושא על-מנת לספק לעצמכם את ההגנה הנדרשת.
בשנים האחרונות הסכמי השכירות במרכזים העירוניים של יוון חווים צמיחה. יחד עם זאת, מחירי דירות או
בתים ביוון למכירה עולים באחוזים גבוהים יותר. לפי הנתונים המופיעים באתר ספיטוגטוס (המקביל לאתר יד 2 בישראל), השכירות הממוצעת של
נדל"ן בסלוניקי עלתה מ-7.25 אירו למטר ביוני 2019, ל-8 אירו למטר בממוצע ברבעון הראשון של 2023. מדובר בעלייה של 10.34% בכמעט 4 שנים, לעומת המחירים של
דירות למכירה בסלוניקי שעלו ב-14.5% ברבעון האחרון של שנת 2022 וכמעט 20% בין הרבעון הראשון של 2023 לרבעון הראשון של 2022, לעומת אותו הרבעון בשנה שלפניה. נתון זה מאוד הגיוני, מכיוון שהסיכון של
השקעה ביוון ירד באופן דרמטי עם השתפרות הכלכלה. השכרות לסטודנטים המחפשים אחר מגורים בעיר בה הם לומדים, הן פופולאריות במיוחד, אך גם השכרות לאנשי מקצוע צעירים, שמלבד יצירת משק בית עצמאי, לרוב מחפשים מקומות ראויים להשכרה עבור העסק שלהם. על פי החוק, חוזי השכירות ביוון מחולקים לשניים: מגורים ומסחרי - מקצועי.
עקרונותיהם הבסיסיים של חוקי ההשכרה/חכירה הם כדלקמן:
- חכירה למגורים: חכירות למגורים כפופות להוראות הקוד האזרחי ולפי חוק 1703/1987. על פי סעיף 2 לחוק 1703/1987, השכרת מקרקעין למטרת מגורים תקפה לשלוש שנים לפחות, גם אם הוסכם על תקופה קצרה יותר או תקופה בלתי מוגבלת. מטרת הוראה זו היא להגן הן על השוכר, על ידי הבטחת משך המגורים המינימלי, והן על בעל הנכס, שכן היא מונעת חוזי שכירות שעלולים להימשך שנים נוספות בניגוד לרצונו. דמי השכירות ישולמו בהתאם למגבלות הזמן המוסכמות על ידי הצדדים, בהתאם לסעיף 595 לחוק האזרחי. במידה והמשכיר יקבל תלונות על שימוש לרעה ברכושו על ידי השוכר (סעיף 594 לחוק האזרחי) או אי תשלום דמי השכירות (סעיף 597 לחוק האזרחי), עומדת לו הזכות לסיים את החוזה ולדרוש החזרה מיידית של הרכוש אליו.
- חכירה מסחרית: חכירה מסחרית כפופה לסעיף 13 לחוק 4242/2014. משך השכירות המסחרי נקבע עקרונית באופן חופשי על ידי הצדדים. אם הוסכם על תקופה ארוכה משלוש שנים, תחול התקופה הארוכה יותר, חובה על שני הצדדים. עם זאת, אם סוכם על תקופה קצרה משלוש שנים, או שלא סוכם תקופה ספציפית (חכירה ללא הגבלת זמן), חלה תקופת המינימום של שלוש שנים, המחייבת את שני הצדדים. תמיד יש להפסיק את השכירות כאמור בכתב ולהפסיק את השכירות שלושה חודשים לאחר ההודעה על הפסיקה, ללא זכות לפיצויים לצדדים. במקרה של התנהגות בלתי הולמת של השוכר, כאמור לעיל, יחולו גם על השכירות המסחרית ההוראות הכלליות של החוק האזרחי בנושא שכירות.
מן האמור לעיל עולה, כי מטרת החקיקה, היא להגן על האינטרסים של שני הצדדים, תוך הקפדה על הוראות המגנות על זכויותיהם ומקדמות חוזי שכירות שיש בהם יתרון מירבי הן לבעלים והן לשוכר. יש לזכור שקיימים עוד נתונים רבים המשפיעים על הליך השכרת
נדל"ן בסלוניקי ולכן, מומלץ להיכנס לחוזה שכירות רק עם הגנה חוזית מוקדמת ולאחר ייעוץ עם עורך דין.
אך לפני שתתחילו לחפש את הדייר המתאים יש למצוא את הדירה המתאימה, כשהדבר הראשון שצריך לעשות זה לבחון את המיקום שלה. למתעניינים ברכישת
נדל"ן בסלוניקי במרכז העיר, כדאי מאוד לבחון כל נכס בהתאם לפרמטרים הבאים: טווח המיקום - רצוי שיהיה בין בית המשפט, עד לאוניברסיטת אריסטוטלוס ומתחת לרחוב אגיו דימטריוס. זהו האזור הצעיר של העיר, שכולל את הלדדיקה - אזור חיי הלילה והבילויים המרכזי של העיר. רצוי למצוא מיקום הקרוב לטיילת על רחוב הניקיס והלפגוס פריגוס, הכולל בתוכו אוכלוסייה של סטודנטים. עקב ריכוז הסטודנטים הגבוה ורווקים וזוגות בעלי מקצועות חופשיים כמו רואי חשבון, עורכי דין, רופאים וכדומה, שעיקר מקומות עבודתם מרוכזים באזור זה, מומלץ בהחלט לרכוש דירות קטנות המועדפות על קהל יעד זה. מדובר בדירות בעלות חודשית נמוכה יותר. קהל היעד הסטודנטיאלי יעדיף תמיד לשכור דירה קטנה שהיא מרוהטת מראש על-פני דירה ריקה, גדולה ויקרה.
לעומת זאת, קנייה של דירות באזור קלמריה, (בדומה מאוד לאזור הרצליה פיתוח בארץ) תגרור קהל לקוחות מבוסס יותר ובעל אמצעים, בעיקר משפחות, שמפרנסיהן עובדים באזור מזרח העיר, שם נמצאים המשרדים של החברות הגדולות ושם עתיד להיפתח גם מרכז ההייטק החדש. באזור זה ההמלצה היא שלא לרהט, כיוון שהדיירים מגיעים עם הריהוט הפרטי שלהם, ולכן, גם כדאי לכוון לדירות הגדולות יותר. לאור הדברים, חשוב מאד לעשות ניתוח מפורט של הלקוח העתידי הרצוי ולהתאים את הדירה אליו, טרם הרכישה של
נדל"ן בסלוניקי.
לדוגמא, למי שמעוניין לרכוש
נדל"ן בסלוניקי במרכז העיר, ולהתמקד בקהל הסטודנטים, יש לכך מספר יתרונות ועקרונות חשובים. מלבד העובדה שקיימים יותר מ- 130 אלף סטודנטים שמרוכזים באזור קטן של כמה קילומטרים ורוצים לגור ליד אזורי הבילוי. הסטודנט לרוב לא ישתקע באותה הדירה ולא יחזיק אותה יותר משלוש שנים, אבל כן יעדיף לחתום על חוזה ארוך טווח של עד שלוש שנים. החוזה יהיה חתום על ידי הורי הסטודנט ולא רק על-ידיו מה שיצור ערב שני להכנסה שלך.
אפשרות נוספת, היא כמובן להתמקד בהשכרות קצרות טווח המופנות לקהל התיירותי הרחב של סלוניקי. לצורך כך, ניתן להיעזר בפלטפורמות מקוונות ייעודיות הקיימות כיום או לחלופין לתת למקצוענים (חברת הניהול של שובל יזמות) לסייע לכם ולטפל בכל נושא ההשכרה והניהול - ולכם יש נחת.
אלו הנקודות שיש לבחון לפני חתימה על חוזה השכירות בעת בדיקת הדייר הנכנס
- יש לקיים בין השוכר לבין עורך הדין שילווה אתכם, שיחת היכרות במהלכה ניתן לבחון את ההתנהגות שלו. כמו כן, ניתן לבקש לדבר עם בעל הבית הקודם שלו על-ידי השוואה של הכתובת הישנה שלו לרישומי הטאבו (יכול להתבצע רק על ידי עורך דין).
- יש לבקש מהשוכר דו"ח הכנסות שנתי. כמו כן, במידה והשוכר הינו סטודנט, נבקש מהשוכר ומהוריו דו"ח הכנסות שנתי.
- תשלום חודשי מראש - אנו נוהגים לבקש תשלום עבור החודשיים הראשונים מראש. זאת על-מנת לוודא שלשוכר קיימת יכולת כלכלית לעמוד בתשלומים החודשיים.
אלו הן הנקודות שכדאי שיופיעו בכל חוזה שכירות בסלוניקי ובכלל ביוון
- לפי חוק הגנת הדייר היווני, אם הדייר משלם את השכירות בהתאם לחוזה ואפילו שתקופת החוזה הסתיימה, לא ניתן להוציאו מהדירה. לכן, מומלץ לסכם בחוזה השכירות על עליית מחיר קבועה לאורך זמן, דבר שיאפשר לך על-פי חוק, להנות מעליית ערך השכירות במידה והדייר נשאר לתקופה של מספר שנים.
- במקרה שהדייר לא משלם את דמי השכירות החודשיים, ניתן להגיש בקשה לפינוי. כאן, בית המשפט יחייב אותו לשלם את הסכום שהוא חייב לבעל הנכס או שיפונה מהנכס ע"י צו בית המשפט, לרוב בטווח של עד 20 יום מרגע הוצאת הצו.
- מומלץ לוודא שיצוין בחוזה מועד התשלום לתחילת כל חודש, כדי לא להגיע למצב של דחיית תשלום.
- במהלך תקופת השכירות יבוצעו בדיקות תקופתיות של מצב הנכס ע"י המשכיר או בא כוחו (חברת הניהול - אנחנו 😊) אם סעיף זה לא יוכנס לחוזה, לדייר תהיה האפשרות לא להכניס אתכם לדירה ולא תוכלו לעקוב אחרי מצבה הנכחי.
- במידה והשוכר הינו סטודנט, נבקש גם מההורים לחתום על חוזה השכירות, כמובן.
דרוקסיט.