השפעת הקורונה על שוק הנדל"ן ביוון וסיכום שנת 2021 עם הפנים לעבר 2022
המשבר שנגרם בעקבות מגפת הקורונה ממשיך להשפיע קשות על מדינות, כלכלות ותעשיות ברחבי העולם. צעדים, הגבלות וסגרים הוטלו בכדי להילחם בגל הראשון, וכעת גם בשני, כולל הגבלות על תנועת אנשים מחוץ ואל מדינות, הקפאת פעילויות של בתי מלון, מסעדות וחנויות וכן שירותים ציבוריים שונים.
צעדים אלו מובילים לשינויים בפעילות הכלכלית ובתעשיות השונות, כולל שוק הנדל"ן.
אם להשוות למשבר הפיננסי ביוון בשנים 2009 ו- 2012, קיימת תחושה פחותה של בהלה, לפי דו"ח EY {פירמת ראיית החשבון וייעוץ מהגדולות בעולם} של משקיעים מוסדיים מובילים בדו"ח. פירמה זו דירגה השקעה ביוון כאחת המובילות למשקיעים זרים משנת 2018 וקדימה לשנת 2022.
אנאליסטים מסכימים שהשפעת הקורונה על שוק הנדל"ן מחולקת לפי סקטורים, ולא חלה כאחת על שוק הנדל"ן בכללותו אלא על השקעת נדל"ן ביוון מסוימת, עם חשיבות למיקום ומאפיינים עיקריים שונים.
להלן מגמות בשוק שישפיעו על השקעת נדל"ן ביוון בעקבות מגפת הקורונה, בהתבסס על מידע נגיש:
מלונאות ונופש שהשפיעו על השקעות נדל"ן ביוון
- מספר גדול של מלונות ואתרי תיירות נאלצו שלא לפעול במהלך עונת הקיץ של 2020 ואלו שכן פועלים, נאלצו להתמודד עם תפוסה נמוכה והגבלות על פעילותם. כמו כן, ובעקבות כך, מה שכן עלה לכותרות זה המעבר לנופשים בווילות ובדירות, בשיטת RBNB כך תיירים יכלו להנות מיופייה של יוון ולשמור על ריחוק חברתי ובכך לצמצם את אפשרויות ההדבקה.
- יוון דואגת באופן רציף לקדם את תדמיתה כיעד בטוח לביקור, בפרט בעקבות התוצאות החיוביות במהלך הגל הראשון של המגפה, להיום, לשנת 2022 ולשנים הבאות .
- למרות משבר הקורונה ולמרות שהשקעות קטנות יותר הואטו, עדיין ישנם מספר של פרויקטים עיקריים שהתחילו בתקופת הקורנה או נמצאים בתהליך, כגון הליניקון, קילדה הילס, קורפו קסיופיאה, אלונדה הילס, רכישת HIP ומלונאות לואיס, ואלו מסמנים כי המגפה לא השפיעה לרעה על תוכניות השקעת נדל"ן ביוון וכי עתיד הכלכלה היוונית חיובי.
- להערכתנו, ההשפעה על התיירות בעתיד תהה הפוכה מתקופת המשבר וכאשר אנשים יחוסנו באופן גורף, עבור האוכלוסייה של מערב אירופה וישראל, יוון תהה היעד המועדף עקב עלויות מוזלות של חופשות מפנקות ויעדים אקזוטיים באיים ומסביב להם, לעומת חופשה במזרח וכו'.
קניית דירות ביוון למגורים – עבור השקעות נדל"ן ביוון
- שווי הנדל"ן נשאר יציב במהלך המגפה, אך עדיין, תקופת הקורונה הקפיאה עליית מחירים בהשוואה לתקופה של טרום המגפה.
- השפעות המגפה על שוק השקעות בבתי קיט ונופש צפויות להיות משמעותיות, כיוון שהדינמיות בשנים קודמות התבססה בעיקר על ביקוש מחו"ל והמסלול החיובי של התיירות, בעוד שביקוש מבית נשאר מוגבל. יחד עם זאת, אחוז הזרים המחפשים דירות ביוון למכירה או דירות ביוון להשקעה עולה.בחודשים האחרונים מורגשת עלייה חדה של 200% בביקוש לדירות להשקעה ממדינות בריטניה וגורמים בתעשייה מעריכים שהשקעה בנכסים ממדינת גרמניה זינקה אף היא בכ – 50%.
- הביקוש לקניית דירות ביוון כנכס ראשון לא הושפע משמעותית. נצפה ביקוש בעיקר לבתי קרקע במרכז העיר, בעיקר בסלוניקי , אתיקה, ומספר ערים גדולות אחרות.
- על פי האתר TRADING ECONOMICS ניתנו בין ינואר לספטמבר 2020 כ- 13,444 אישורים לבניה חדשה (לעומת 10,247 בתקופה מקבילה אשתקד) מה שמראה על שיתוף פעולה ורצון מצד הממשלה ביוון להגדיל את כמות המשקיעים במדינה והכנסת כספים.
שכירויות למגורים שוק עיקרי בהשקעות נדל"ן ביוון
- כבר משנת 2019 השוק באתונה רווי שכירויות לטווח קצר, ובעקבות הקורונה נפגע מאוד. לעומתה, העיר סלוניקי, שבה נרשמו באתר AIR DNA (שמרכז את הנתונים על דירות מושכרות לזמן קצר) מכמה אתרי מסחר בשנת 2019, סך של 2,012 דירות, סכום לא מהותי לעומת מיליון התיירים שהגיעו לסלוניקי בשנת 2018.
- גם בשכירויות לטווח ארוך, סלוניקי עברה את אתונה - על פי אתר ספיטגוטס במרכז העיר אתונה חלה ירידה של 2.5% לעומת מרכז סלוניקי שבה חלה עליה של 3.7% (השוואה של ספטמבר 2019 לספטמבר 2020).
משרדים כהשקעת נדל"ן ביוון
- בעקבות פריצת הקורונה, כמו בכל העולם, חברות רבות וביוון בפרט עברו לעבודה מרחוק. משרדי ה OPEN SPACE וחללי עבודה משותפים ייאלצו להסתגל למציאות החדשה, הדורשת ריחוק בין העובדים.
- הביקוש לחללי עבודה חדישים שעומדים בדרישות בריאות ובטיחות בעבודה אמור להישאר גבוה, בהתחשב בהיצע המוגבל של חללים דומים. ובהקשר זה, בנייני משרדים בסטנדרט גבוה ובמיקומים מרכזיים לא יושפעו לרעה.
- לא נצפה שינוי מהותי במספר השכירויות, אשר באופן כללי נשאר יציב.
- התנאים העכשוויים עדיפים להשקעות בחללי משרדים חדשים עם מפרטים מודרניים. בהתבסס על מידע עכשווי, עד לסוף שנת 2021 התווספו עוד כ- 90,000 מ"ר של משרדים חדשים.
חנויות כהשקעת נדל"ן ביוון
- ההגבלות על פעילותן של חנויות מסחר, כמו בכל העולם גרם לעלייה חדה בהזמנות און ליין אשר מחריפות את המפנה בצורת הקניות ומשפיעות לרעה על הביקוש לבתי הכלבו.
- בתי מסחר קטנים מושפעים בצורה מופחתת וסקטור המזון אינו מושפע כלל, ולהיפך, אף ממשיך לצמוח.
- צעדים מגבילים משפיעים לרעה על פעילותם וחיוניותם של סקטור המסעדנות והקייטרינג (מסעדות, ברים, מקומות בילוי ועוד) וקיימת אפשרות של הוספת לחץ בביקוש לחללים מותאמים.
לוגיסטיקה בשקעות נדל"ן ביוון
- העלייה בקנייה מקוונת הובילה לעלייה בביקוש למחסנים מודרניים ולכן עלייה נוספת במחירי רכישה והשכרה צפויה להתרחש.
- הביקוש למחסנים אינו עוצר, שכן קיים בשוק מחסור באופציות משביעות רצון ופיתוח של חללים חדשים (בנפח ומספר). נוסף לכך היוונים כמו כל העולם הבינו את המשמעות של משלוחים והזמנה באינטרנט עבודה שדורשת כמות גדולה של מחסני לוגיסטיקה.
מנועים חדשים לצמיחה בהשקעות נדל"ן ביוון
בעקבות רפורמת המס שנכנסה לתוקף בדצמבר 2019, הוטמע סטטוס חדש בחוק היווני של תושבי חוץ. בהתבסס על החוק החדש, אדם בעל רווח נקי גבוה יכול להעביר את תושבות המס שלו ליוון ע"י השקעה ביוון של מינימום 500,000 אירו בתוך 3 שנים מיום מעברו ליוון. השקעות נדל"ן ביוון אלו יכולות להתבצע ישירות ע"י המשקיע או ע"י חברה מתמחה. החוק מאפשר הכנסה ממס חלופית וקבועה של 100,000 אירו לשנת מס, עבור ההכנסה שנוצרה בחו"ל (הכנסה מכל מקור שהוא, ללא קשר לגובהה). רפורמה זה לדעתנו תגרום להגירה של נוודים אלקטרונים לתוך יוון, אנשים שעובדים מרחוק עם מחשב, תופעה שרק גדלה בתקופה של הקורונה (דמיינו לכם לעבוד עם הזום או על קוד תוכנה בניקיס על הטיילת בסלוניקי). ניתן לראות כבר עכשיו באתונה פתיחה של דאטה סנטר ענק בהשקעה של מיליארד דולר של מייקרוסופט שרוצה לנצל כוח עבודה זה. כמו כן תהיה גם הגירה של פנסיונרים שיביאו עמם ליוון את ההכנסות שצברו לאורך השנים.
סיבות לאופטימיות השקעות נדל"ן ביוון
כנקודות לסיום, כדאי לציין שטרם משבר הקורונה, השקעת נדל"ן ביוון נהנתה מרוח גבית חיובית ולמרות הקשיים הנוכחיים, אווירה זו לא נעלמה. הממשלה היוונית פועלת רבות לתמיכה במשק בתקופה זו.
עם תחילת הגעתם של החיסונים, השקעת נדל"ן ביוון תמשיך להניב תשואה גבוהה משווקים אחרים. למרות הקורנה, החברות הגדולות עדיין ממשיכות בהשקעה ביוון. מלונות בראון, רשת פתאל, מייקרוסופט, פייזר, סיסקו, רגוס, חיפה כימיקלים ופולקסוואגן - כל אלו המשיכו עם התוכניות שלהם לבצע השקעה ביוון ביחד עם מגה פרויקטים כמו ההלינקון באתונה, שדה התעופה בסלוניקי, מרכז הכנסים בסלוניקי, המרינה בקלמריה, מרכז ההיי טק החדש בסלוניקי, המטרו בסלוניקי ועוד
השקעות בסלוניקי רבות וטובות. כמו כן, הממשלה לא הפסיקה עם פיתוח הסטארטאפ ניישן ביוון והיא משקיעה בטכנולוגיה היוונית ובסטארט-אפים כמו PLUM, bibecoffee, Ferry Hopper, MyJobNow ועוד רבים וטובים אשר ממשיכים לשנות את הכלכלה היוונית והופכים אותה לדיגיטלית ורווחית יותר. כאשר הכלכלה ביוון תשתפר, כך גם השקעת נדל"ן ביוון תניב יותר תשואה. עוד נקודה ראויה לציון היא שהיוונים שמרו בכל התקופה על אחוז אבטלה קבוע וכן על הריביות הנמוכות על האג"ח ואותו דירוג אשראי למרות המשבר הגדול בתיירות. לאור כל האמור לעיל,
שנת 2022 נראית מבטיחה במיוחד להשקעת נדל"ן ביוון.
לשנה הבאה בסלוניקי הבנויה !